拍卖房屋租赁协议如何处理

第1种观点： 1、带租拍卖租金应当归房屋的买受人。房屋所有权人变更的，买卖合同没有特别规定，租金由新的房屋所有权人收取。2、案外人以享有租赁权为由排除案涉房屋的强制交付的，因租赁关系存在争议，执行不得直接带租拍卖。一、虚假租赁行为构成要件：1、主观上的故意，即双方虚构租赁协议具有对抗申请人的故意或者抗拒执行的恶意。2、有虚构租赁协议的行为，包括伪造租赁协议、恶意倒签协议签订时间、延长租赁期限等情形。3、造成严重妨害执行的后果，包括执行严重迟延、执行司法成本显著上升、严重损害申请执行人利益等。二、对虚假租赁行为惩处时应遵循的程序：1、由执行合议庭参照前述方法审查认定案件事实，并经执行机构专业法官会议等讨论通过，同时注重与执行裁判机构的协调统一。2、严格履行审批程序。3、对相关责任人追究刑事责任的，应按照刑事法律相关规定处理。法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百四十五条 债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第五百四十六条 债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。

第2种观点： 法律分析：一、双方协商解决。我国相关法律规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁合同未到期限出租人无权停止租赁合同。 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，出租方不能进行拍卖。二、申请人民解决因为：根据《最高人民关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，第三十一条 “拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民应当依法将其除去后进行拍卖”。承租人承租权受法律保护。三、法定解除。租赁合同的法定解除，是发生了法律规定的情形时，当事人一方才可以依法行使解除权解除合同，终止合同的权利义务。法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第3种观点： 法律分析：就是说该拍卖的房产没有出租。法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第1种观点： 法律分析：拍卖房有租赁合同，租赁合同会继续生效。在拍卖房屋之前，应提前五日通知承租人，承租人有优先购买权。法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

第2种观点： 法律分析：所谓“买卖不破租赁”原则，简单来说就是标的物虽然已经买卖而移转了所有权，但它所存在的租赁契约也一并移转给了新的所有权人。之所以会有这个法律原则的存在，主要因为在法律优先预设了租客在经济上的弱势地位，为了保障租客不会因为房子被房东随便处分而丧失使用房子的权利。但这一原则并适用于所有的买卖交易形态，还得依照买卖契约与租赁契约签订的时间，判定哪一个更需要保护而确定。法律依据：《中华人民共和国民法典》 第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第3种观点： 法律分析：司法拍卖的房屋已租赁按照以下方式处理：1、租赁期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；2、租赁在拍卖后，因拍卖致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。法律依据：《中华人民共和国民法典》 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行规关于使用条件的强制性规定情形。第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。