如何避免购房过程中的房地产纠纷

第1种观点： 对纠纷只能相对的避免，不能绝对的避免。以买房者为例：（1）购房前充分调查、了解欲购物业的全面情况。投资者准备置业时，应先了解目前的房地产市场的状况和环境，明确房地产目前的走势，从而选择较好的投资时间。一般来说，投资时机选择在低潮、复苏阶段能够获得较满意的回报。然后，要了解本地的房地产行情及目前市场上物业的分布情况，根据自己的投资目的选择适当的物业种类、位置及其价位。（2）确保合同的合法性和完备性。签定购楼合同时，先要查验发展商的法人资格及其行为是否合法。一个手续齐全的房地产项目应包括建设用地规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证等合法手续。其次，要看发展商的售楼合同是否公证，是否条款齐备，对双方的权力、义务是否明确。一个合法的购楼合同应包括：房屋的位置、结构、楼层、房号等；房屋的面积；房屋附属设置、装修标准；房屋的价格；购房付款方式及期限；楼房交楼时间；违约责任等。（3）选择实力强、信誉好的发展商和承建商。房屋质量的好坏是百年大计，然而，目前由于我国的质量监督手段和办法还不是很齐全和科学，建筑队伍五花八门，施工质量难有保证。所以，楼房的质量一方面以最终的质检为依据，另一方面就是注意承建商的资质和信誉。（4）注意小区配套及完善物业管理。房屋交楼并不代表已具备了良好的居住条件，优质的小区应配备幼儿园、小学、花园、购物店、甚至游泳池、网球场等。目前，各地逐渐出台了小区物业管理的规定，物业管理已有法可依。（5）寻求专业的房地产经纪机构进行咨询、代理。由于房地产价值大，各种手续、程序繁多，购房者房地产知识及法律知识有限，故寻求专业机构咨询和办理可最大限度地减少投资风险，获得理想物业。购房者可以委托专业经纪机构了解市场行情，以及签约、过款、等一整套手续。规模大的经纪机构一般信誉较好，操作比较专业和规范，对行业的选择、购房手续的办理及售后服务有较为充分的保证。因此在购房时，应尽量选择规模大的经纪机构。

第2种观点： 法律分析：房地产纠纷的处理方式包括：协商、调解、诉讼、仲裁。其中，如果想要采取申请仲裁的方式解决纠纷，应当具备有效的仲裁协议或者仲裁条款。提起诉讼则需要起诉状和相关证据。法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》 第三条 人民受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。《中华人民共和国仲裁法》 第四条 当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。

第3种观点： 1、开发商有没有资质?房地产开发企业应在工商部门申请设立并取得营业执照，经建设部门备案审查后取得《房地产开发企业资质证书》，此外还应在税务部门办理税务登记。《房地产开发企业资质证书》中登记有开发商的资质等级(《房地产开发企业资质管理规定》中明确规定了各级资质的开发范围)，公众可向建设部门申请查看。2、楼盘项目是否合法?正规出售的楼盘，必须依法取得“五证”——《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、和《商品房销售(预售)许可证》。想知道一个楼盘是否满足合法出售的条件，最简单的办法就是登陆房管局网站进行“预售证许可查询”。3、购房者的知情权包括哪些?楼盘销售中心应公开展示“五证”、售房说明书、设计图纸、建设标准及房屋销售价格。预售楼盘设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。4、签订购房合同(协议)时应注意的问题?在订立买卖合同之前，开发商应向购房者明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。购房合同应当载明房屋建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。具体内容包括：(1)当事人名称或者姓名和住所;(2)房屋基本状况;(3)房屋的销售方式;(4)房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(5)交付使用条件及日期;(6)装饰、设备标准承诺;(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(8)公共配套建筑的产权归属;(9)面积差异的处理方式;(10)办理产权登记有关事宜;(11)解决争议的方法;(12)违约责任。注意：虽然购房协议、认购协议不等同于购房合同，只是正式合同签订前的预约，但根据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果购房协议、认购协议对以上12项内容有明确约定，应当认定为合法有效的房屋买卖合同5、遭遇延期交房时该如何维权?按照购房合同约定的房屋交付使用日期及其违约责任来执行。6、收房时应注意的问题?交付使用时，开发商应当按销售、预售合同规定的条件向购买人交付商品房，违反合同规定的，应当承担违约责任。同时，开发商还应向购买人提供住宅质量保证书(列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容)和住宅使用说明书。7、盖好的房子跟合同约定面积不一致怎么办?已预售的房屋在施工中确需变更设计的，标准不得低于预售合同中约定。因结构变更或增加成本需变更房地产价格的，应与预购人协商一致。开发商应在变更确立起10日内书面通知购房者，未接到变更通知或接到通知后不同意变更的，购房者有权退房。根据《商品房销售管理办法》第20条规定，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房。购房者不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，3%以内的误差面积，由买房人掏钱补齐，超过3%的部分，由房地产开发企业承担。产权登记面积小于合同约定面积时，误差小于3%的，开发商退钱，误差超过3%的，超出部分要双倍退钱。8、房屋公摊和采光问题的说明对于公摊面积的处理，我国尚无明确法律法规出台，只有建设部的行政规章和地方的部门文件做出的原则性规定。普通住宅的一般公摊比例：多层8%—15%;小高层10%—20%;高层15%—30%。根据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》规定，大城市住宅日照标准为大寒日2小时，冬至日1小时;在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低;旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。9、开发商乱收费该向那个部门投诉?根据商品房销售“一价清”制度规定，配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视工程、安全监控系统、进户门、信报箱以及面向所有业主的配套设施等建设费用，一律计入开发建设成本之中，除购房合同成交价款之外，不得收取其他费用。购房者若遭遇开发商乱收费，可向当地物价部门进行投诉。10、房产证该如何让办理?预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内、现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，向房管部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。开发商应当协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由于开发商原因，未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，开发商当承担违约责任。具体流程如下：1、领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》，需要开发商签字盖章。2、到开发商指定的房屋面积计量站申请领取测绘。3、缴纳公共维修基金、契税。4、提交申请材料：(1)申请表;(2)购房合同;(3)签订预售合同买卖双方书;(4)测绘表、房屋登记表、分户平面图;(5)专项维修资金专用收据;(6)契税完税证明;(7)身份证;(9)按揭买房提供银行还贷证明。