丹东市城市居民居住区位选择调查研究

辽东学院学报（社会科学版）

JournalofEasternLiaoningUniversity（SocialSciences）

Vol．13No．4Aug．2011

【经济管理研究】

丹东市城市居民居住区位选择调查研究

刘敬伟

（辽东学院城市建设学院，辽宁丹东118001）

摘

要：以内外因相结合的辨证思维方法为指导，构建影响丹东市城市居民居住区位选择的因子体系，通过问卷调查

与数理统计分析相结合的方法，对丹东市城市居民居住区位选择的影响因素进行调查，分析了丹东市城市居民居住区位选择的主要影响因素和动力机制。希望为城市规划调整、开发商的适居住宅的建设、居民的住址选择提供帮助。

关键词：居住区位选择；居住区规划；丹东中图分类号：F293．3

文献标志码：A

文章编号：1672－8572（2011）04－0048－05

20世纪90年代以来，随着我国城镇住房制度改革的推进，诱发了房地产市场机制的巨大变革。居民的居住区位选择的问题已经成为各地研究的热点。杨永春、孟彩红以兰州河谷盆地型城市为例，

［1］

探讨了城市居住分异的影响因素。郑思齐、符育明、刘洪玉对居住区位选择的影响因素进行理论［2］

分析，并建立了支付意愿梯度模型，把影响支付意愿的因素分为两类，即家庭的个体特征和城市

一、调查区域和方法的确定

（一）调查区域

在本次研究中，选择丹东市居住区、小学两类调查地点互相补充，相辅相成，尽可能实现调查结果的全面性、代表性与真实性。

1．居住区

居住区的选择首先考虑的是普通大众的居住选择，而不是少数人的选择，城区内部的棚户区和别墅区不作为典型的调查区域，因为棚户区中居民自主选房的可能性较小，多由开发商来决定居住区位。别墅区的居民考虑的因素只代表部分高收入人群的选择，不具有普遍性，因此本次调查以多层和中高层住宅为主的居住区。为了使调查结果具有代表性，选择的调查地点包括市中心、外围区、郊区等地域单元。因此初步确定沿宝山大街和锦山大街分布的近年建成的低、中、高档的多层和中高层住宅为主的居住区作为调查单元。共选择12个居住区，在选择的居住区中，把问卷发放到物业管理部门，由物业管理部门组织让居民填写，一周后收回问卷。

2．小学

均匀选择丹东市的小学作为另一类调查地点。在本次调查选择10所小学，每个区两所。在

特征，从内因和外因两方面进行分析，并以大城市为例进行模型检验。但由于数据可得性的，其变量选择不够全面。万勇、王玲慧对居住区位选择

［3］

的因子及机理进行研究，马清裕、张文尝对北

［4］［5］

京市居民居住选址行为进行分析，虞蔚对上

［6］［7］

海，许学强，胡华颖和郑静对广州作过研究。

研究发现我国主导城市社会空间分异的主要要素（人口密度、文化职业和家庭）与美国城市社会空间分异的三个解释变量（社会经济地位、家庭和种族）不相同。这些研究中既有定性的研究，也有定量的研究，对宏观因素研究的较多，对微观的影响因素研究的较少。本文拟通过构建较为全面的指标体系，对丹东市城市居民居住区位选择进行微观调查研究，旨为真实的反映居民选址的影响因素，为区域房地产的调整及房地产开发建设及居民的住址选择提供帮助。

①收稿日期：2010－06－05

作者简介：刘敬伟（1971—），女，辽宁葫芦岛人，硕士，讲师，土地估价师，研究方向：经济地理及不动产估价。

—48—

第4期刘敬伟：丹东市城市居民居住区位选择调查研究

选择的行为进行实证研究。在构建居住区位选择的影响因素体系时，以内外因相结合的辨证思维方式为指导，依据可操作性、代表性、地域性、客观性的原则，选取了5个一级指标，28个二级指标（表1），作为本次问卷调查的依据。本次调查从2010年11月—12月历时两个月，共发放问卷1400份，收回有效问卷1380份。问卷有效率达98．57%。

二级指标

空气清新、地形平坦、临江、离市中心近、自然景观

邻里关系、居民素质、社会治安、离原住区近、离父母近

贷款利率、建筑层数、容积率、建筑密度、小区规划、房地产交通方便、求学方便、就医方便、购物方便、运动休闲方便面积、价格、建筑质量、建筑结构、楼层、开发商品牌、物业管理

学校采用调查的形式是，把问卷发给学生，带回家中由家长填写，第二天收回问卷。学校的学生主要来自学校服务半径内的范围，由学生带回由家长填写，实质是对学校服务半径范围内的居住住户进行入户调查，从理论上分析具有可操作性，从实践角度看有利于提高问卷调查的效率。

（二）研究方法

本文选取问卷设计与调查的方法对居民微区位

表1

一级指标自然环境因素社会环境因素制度因素基础设施建筑实体

居住区位选择指标体系

二、丹东市城市居民居住区位选择与居住意向调查分析

丹东市城市居民现状居住区位与居住意向选择

表2

序号12345671011121314151617

的主要影响因素存在不同程度的差异，调查统计结果见表2。

影响居民居住区位选择及居住意向选择的主要因素

比重（%）62．7550．35．5845．31．2333．5524．1323．1915．6515．2913．4112．1710．519．359．138．913．55

意向选择影响因素选择人数（人）

价格面积交通方便自然景观建筑质量购物方便求学方便离市中心近

临江运动休闲设施开发商品牌建筑层数小区规划贷款利率居民素质邻里关系社会治安

8557457216696586185555404263386377266254141127110

比重（%）61．9653．9952．2548．4847．6844．7840．2239．1330．8728．1927．9727．3219．2818．4110．229．207．97

现状选择影响因素选择人数（人）

价格面积交通方便购物方便求学方便离市中心近建筑质量自然景观小区规划建筑层数临江建筑结构物业管理居民素质贷款利率开发商品牌邻里关系

86669562962656946333332021621118516814512912612349

资料来源：根据问卷调查整理共1380份。调查项目可多选，因此比例超过100%

从表2可以看出，影响丹东市城市居民现状和意向居住区位选择的主要影响因素具有如下特点：

1．价格影响居于主导

影响丹东城市居民现状居住区位选择的排名靠前的因素依次是价格、面积、交通条件和购物因

素，在居住意向选择中价格、面积、交通条件、自然景观排在前四位。现在和未来价格仍然是最主要的影响因素，在这两类调查中60%左右的居民均选择此因素。交通条件和建筑质量也是居民非常看中的因素。说明多数居民首先考虑的是自己的支付

—49—

辽东学院学报（社会科学版）

能力，在能力范围内更加注重住宅的实用性，需求层次还比较低。

2．居民对配套设施的重视程度在提升

居民在选择区位时除了重点考虑交通的通达性以外，还考虑了求学和购物的方便程度，虽然未来趋势有所减弱，但仍然排在较前的位置。如求学因素在现状选择中排在第5位，在意向选择中排在第7位，但选择的比重都超过了40%。

3．国家的对居民购房的影响逐渐增强在选择区位时贷款利率也是居民考虑的因素之一，虽然影响还比较小，分别占9%和10%左右，但说明国家的对居民购房的影响在逐渐增强，尤其是国家实行贷款购房以来，贷款消费比例在增加，无论是购房者还是开发商都会不同程度的考虑贷款利率的变化和比例。

4．居民目前和未来的一段时间对社会环境的重视程度

居民目前和未来的一段时间对社会环境的重视程度还不十分明显，只是侧重于对居民素质的考虑，分别占9%和10%左右，而对邻里关系和社会治安考虑的较少，均在10%以下。

5．居民的品牌意识提高

居民对开发商品牌的重视程度在提升，由现在的8．9%，提升到27．97%。说明居民在选择住房时不但注重建筑质量，配套设施、小区规划等实际

表3年份

市区职工平均工资（万元）人均住房使用面积（m）

居住消费占消费性支出的比例（%）

2

第13卷

的事情，商品的品牌意识也在增强。这种意识的增强一方面和房地产行业的欺诈和宣传诱导消费较多有关，人们增强了自我保护意识。另外也和高品牌、高质量、高效用有关。

三、丹东市居住区位选择的动力机制

通过对调查对象的现状居住区位选择考虑的主要影响因子和居住意向选择考虑的主要影响因子进行对比，可以看到丹东市居住区位选择的主要动力机制主要表现在以下几个方面。

（一）丹东市社会经济发展的带动机制从丹东市近年来市区职工平均工资、人均居住面积和居住消费占消费性支出的比例看（见表3）［8］。丹东市区职工平均工资每年以18．00%的速度增长，丹东市的人均居住面积也有较大幅度的提高，平均每年增长6．32%左右。城市居民随着家庭年收入的增加，居住消费的比例也在增加，平均每年增加0．76%，但不及平均工资增长的速度。由此我们可以看出，社会经济的发展，提高了职工的收入水平，带动了居民的居住消费，改善了人们的居住条件。但住宅是一种特殊的耐用消费品，具有高价值，可进入性差等特点。居民有一定积累之后才能消费，这也是居住消费增长速度低于平均工资增长速度的原因之一。

丹东市区职工平均工资、人均居住面积和居住消费占消费性支出的比例

20040．9512．9510．24

20051．1713．3112．48

20061．3113．613．13

20071．5114．5814．23

20081．7716．0613．67

20091．9817．8614．78

平均增长（%）

18．006．320．76

资料来源：根据2005—2010年丹东市统计年鉴整理

（二）房地产价格对居住区位选择的机制丹东的经济发展水平不高，居民的收入水平有限，就目前来说，丹东的房价收入比已经超出了国际通行的房价收入比。如以2009年为例，2009年丹东城镇职工年平均工资为1．98万元，按每个家庭有收入的人员为2人计，家庭年均收入为3．96万元，房价按2009年底的普通商品住宅平均价格3850元/m2计，一套80平方米的房屋价格为30．80万元。房价收入比为7．8，远高于国际通行的房价—50—

收入比3—6倍的标准

［9］2

。如果到2020年，按小康

住宅标准人均住宅35m计，房价收入比会更高。过高的房地产价格超出了居民的购买能力，了居民的有效购买需求，造成大面的房屋空置，据统计，2009年末全市商品房空置面积75．1万平方米，比上年末增长28．8%。有限的资源不能得到合理的配置，浪费严重。从居住现状和居住意向两类调查中也表明了房地产的价格因素是各类居民选择居住区位的最主要影响因素。在现状中出现的频率最高，

第4期刘敬伟：丹东市城市居民居住区位选择调查研究

达62．75%，在居住意向选择中居也高达61．96%。

图1反映的是丹东市不同收入水平的居民在住宅价格选择上的偏好。低收入的家庭选择5—7万元比较多，中下收入的家庭选择7—12万元比较多，中等收入的家庭选择12—20万元比较多，中上收入的家庭选择20—30万元比较多，高收入的家庭选择30万元以上的比较多。随着收入的增加，价格选择偏好的自由度加大。

资料来源：根据问卷调查整理共1380份

由图1可见，不同收入的居民对居住区位空间的选择偏好表现不同。高收入阶层与低收入阶层相比，在总收入中，可支配的总量比较高，用于住房消费支出的比例也就比较大。在居住区位选择时，受价格的约束要比低收入阶层小，居住区位选择的自由度相对比较大。中低收入阶层受收入的约束，用于住房消费的支出相对也低，在居住区位选择时，只能选择适合于自己购买能力的价格的房屋，因此区位选择也受到约束。

（三）居住区规划指标的控制机制

在本次调查中，居住区规划控制指标主要选择了3个：容积率、建筑密度和建筑层数。在现状居住区位选择中选择建筑层数这一项的频率为15．29%，而居住意向选择中这一项的比例有所上升，占27．32%。居民在建筑层数上也比较重视，通过访谈了解到多数居民比较喜欢非电梯房。主要因为电梯房价格偏高，公摊面积大，坐电梯要额外收费，以及担心电梯质量问题等等。如何更好的协调开发商和消费者之间的利益，就成为非常现实的问题。

从丹东发展的角度讲，为节省有限的城市土地资源，走内部挖潜的道路，增加土地资源的利用强

度，在自然条件许可的范围内增大容积率，向空中发展，建设高层住宅这是未来发展的趋势。在发展的过程中，以城市总体规划为指导，按照城市的详细规划对城市居住用地进行审批与出让，以防止在建设过程中出现开发商随意增大容积率，使建筑间距不符合《城市居住区规划设计规范》要求的现象。开发商应该在大的趋势的指导下，开发建设居民能接受的住宅，严把商品的质量关，遵守顾客是上帝的信念，以顾客的需求为导向，生产适销对路的住宅。

（四）居民改善住房需求对居住区环境要求的提升机制

居民对周围环境的重视也越来越多。随着生活水平的提高，人们的基本需求满足以后，人们的需求层次也有了更高的要求，对周边的居住环境越来越重视。从文化水平看，选择这一因素的人95%都是大专文化程度以上的人。从收入水平看，中等以上水平占67%。从区位分布看，76%以上都居住在市中心和沿江一带的居民。从年龄分布看，60岁以上者对饮水水质、空气质量、水体污染和噪声污染等要求极高；31—45岁对各类学校、文化娱乐设施要求极高，主要原因是子女入学、享受；而30岁以下者对环境的重视程度却在降低，他们更偏重于价格水平和交通状况。因此，在房地产开发时，不仅要选择好微观区位，同时也必须选择好宏观区位，如常年风向、与主要污染源的距离等。

（五）消费偏好对居住区位选择的推动机制人的社会属性的不同，影响其对商品需求的偏好，也影响消费观念。消费观念是指在文化价值观、个性特征、社会阶层和参照群体等诸多因素的综合作用下，一个人表现出来的各种行为、兴趣和看法。消费观念对产品和品牌的选择具有重要的影响，对于消费者，由于收入水平、职业特点的差异，他们在消费观念、审美标准、消费模式上也存在明显差异，同一阶层的消费者在消费观念、态度和行为方式等方面则具有一定程度的同质性。居民的平均收入越高，居民的消费需求越高级化，他们所追求的不是产品的数量和质量，而是为了满足情

—51—

辽东学院学报（社会科学版）

感上的需求，以及能体现消费者的自我形象。住房这种特殊商品，可以作为社会象征或符号传递着购房者的社会地位或经济收入水平高低等信息。在对江畔花园实地调查中也发现，大多数居民就是因为看中江畔花园独特的外观特征和个性化的设计，能体现他们的经济实力和社会地位。

结语

1．从居住区位的影响因素看，现在和意向选择中价格是最主要的影响因素，在这两类调查中

参考文献：

第13卷

60%左右的居民均选择此因素。对小区的配套设施、社会环境、规划、开发商的品牌及国家的重视程度有逐渐加强的趋势。

2．丹东市城市居民的消费层次还比较低，人们更关注住宅的实用性，而对住区高层次的需求较弱。

3．丹东市社会经济的发展水平、房地产价格的高低、居住区的规划质量、居民改善住房的要求及消费偏好等是影响居住区位选择的主要动力。

［1］杨永春，孟彩红．1949年以来中国城市居住区空间演变与机制研究———以河谷盆地型城市兰州为例［J］．人文地理，

2005（5）：37－43．

［2］郑思齐，符育明，刘洪玉．城市居民对居住区位的偏好及其区位选择的实证研究［J］．经济地理，2005，25（2）：194

－198．

［3］万勇，王玲慧．城市居住空间分异与住区规划应对策略［J］．城市问题，2003（6）：76－79．［4］马清裕，张文尝．北京市居住郊区化分布特征及其影响因素［J］．地理研究，2006（1）：121－131．［5］虞蔚．城市社会空间结构的研究与规划［J］．城市规划，1986（6）：25－28．

［6］许学强．广州市社会空间的因子生态分析［J］．地理学报，19，44（4）：385－396．［7］郑静．广州市社会空间的因子生态再分析［J］．地理研究，1995，14（2）：15－25．［8］丹东市统计局．丹东统计年鉴（2005－2010）［M］．北京：中国统计出版社，2011：1．［9］阮萍．对住宅市场中空置问题本质的认识［J］．云南财贸学院学报，2000（2）：82－85．

（责任编辑：游媛媛）

HowUrbanResidentsinDandongCityChooseLocationofTheirHouses：anInvestigationLIUJing－wei

（CollegeofUrbanConstruction，EasternLiaoningUniversity，Dandong118003，China）

Abstract：Firstly，thesystemoffactorsthataffecturbanresidentsinDandonginchoosingtheirhouselocationwasestablished．Secondly，bymeansofquestionnairesurveyandstatisticalanalysis，theaffectingfactorswerein-vestigated．Finally，itisproposedthathousepriceistheleadingfactorwhenresidentschoosethelocation．Otherfactorssuchassupportingfacilities，environment，residentialareaplanninganddeveloperbrandarepaidincreas-inglymoreattention．

Keywords：residentiallocationchoice；residentialdistrictplanning；Dandong

—52—