物业管理概念

Company Document number : WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

物业管理

百科名片

物业管理(property management),受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同, 对物业的房屋建筑及其设备.市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等 管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 團目录[]

[] 概念

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场 所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设 施、设备、场

所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也 可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。⑴物业管理有狭义和广义之分。 狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设 备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修 缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者 其它管理人进行的管理过程。

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物业管理的起源

现在通行的观点将物业管理是一新兴行业。

—般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达 城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。

从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英 国°

1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治识•霍尔特组织的芝加哥建 筑物管理人

员组织(CBMO Chicago Building Managers Organization)召开 了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。

从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房 地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈 尔滨等城市建立了许多层高的建筑，在上海，出现了 28座10层以上的高层建 筑。在当时的上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公 司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。

20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之一物 业管理才

由引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进 程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今 曰，深圳的物业管理在

国内仍然是高水准的.其管理概念和实践经验仍然值得效仿 和推广。标志性的事件有：

1981年3月10 H,深圳市第一家涉外管理的专业公司一深圳正式成立，开 始对深圳

经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出 的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。

1993年6月30曰，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994年深圳市颁布 了

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。

1994年4月建设部颁布了 33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指 出：

“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施 专业化管理”。

2003年9月1曰，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管 理，维护

业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供 了重要的法律依据。

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中国物业管理发展简况

中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988 年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。此后 的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业管理的

发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企 业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。

物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性 的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，中国的物业管理市场已经日 渐成熟，表现在，更加完善，监管物管行业也曰趋规范；经过不断的行业重 组，物业管理企业实力増强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管 理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；的运行逐步 规范并开始纳入监管范围。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地一方 面市场化正曰渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平 衡预示着物业管理行业变盘即将到来。

2007年3月16曰，十届全国五次会议上通过的《物权法》，于10月1 曰起正

式实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使 用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中 国特色社会主义法律体系的法制目标，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业 内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远 的影响。

21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段 将会

出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说， 质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、 消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定 位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。

—、其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对 性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

(-)是常规性的公共服务，主要有以下几项： ① 房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督； ② 房屋设备、设施的管理； ③ 环境卫生的管理； ④ 绿化管理；

⑤ 配合和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作； ⑥ 车辆道路管理； ⑦ 公众代办性质的服务； (-)是针对性的专项服务: ① 曰常生活类； ② 商业服务类；

③ 文化、教育、卫生、体育类； ④ 类；

⑤ 经纪代理中介服务； ⑥ 社会福利类；

(三) 是委托性的特约服务:

物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。 同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与 内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理 与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

二、物业管理在我国

在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素：

(-)是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进 行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化 管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益，

(-)是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管已完全不能适应，而 物业管理从上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、 扯皮推诿等旧管理的弊端。

(三) 是随着市场经济的逐步确立，对住宅环境、社区服务直接负责 的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与专业化管理结合，由物业管 理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的 新日益显示出其优越性。

(四) 是人民群众生活水平的不断提高.对居住环境和社区服务的更多的关 注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来 越多的人所接受。

正是因为以上这些因素，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程 度和可能产生的上的矛盾及利益上的冲突。

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物业管理条例

第一章总则【2】

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人 民群众

的生活和工作环境，制定本条例。

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业 管理企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管 理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企 业。 第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务 水平。 第五条建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的 监督管理工作。

第二章业主及

第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（-）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （-）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三） 提出制定和修改、业主大会议事规则的建议； （四） 参加业主大会会议，行使投票权； （五） 选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六） 监督业主委员会的工作；

（七） 监督物业管理企业履行物业服务合同；

（A）对、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备（以下简称专项维修资金）的管理和 使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （-）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（-）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和 环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三） 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四） 按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五） 按时交纳物业服务费用； （六） 法律、法规规定的其他义务。 第物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权 益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等 因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县房 地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一 个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由 业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主扌日 任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套 数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十一条业主大会履行下列职责：

（-）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（-）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （三） 选聘、解聘物业管理企业；

（四） 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五） 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共 秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六） 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的 形式；但应当有物业管理区域内持有1 /2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作 出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修 资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以 上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主 提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15 H以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（-）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（-）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三） 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协肋物业管理企业履 行物业服务合同；

（四） 监督业主公约的实施； （五） 业主大会赋予的其他职责。

第十六条业主委员会应当自选举产生之曰起30曰内，向物业所在地的区、县 房地产行政主管部门备案。

第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业 主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约对全体业主具有约束力。

第十业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票 权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关 的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人 民房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业 主。

第二十条业主大会、业主委员会应当配合机关，与居民委员会相互协作， 共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法 履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会， 并认真

听取居民委员会的建议。

第三章前期物业管理

第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理 企业的 ,应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定，对有关物业的使用、维护、 管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依 法作出约定。

建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并 予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以 书面承诺。

第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过 招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企 业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县房地产 行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同 约定的内容。

第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与 物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用 权，建设单位不得擅自处分。

第二十物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进 行查验。

第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下 列资料：

(-)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工 程竣工图等竣工验收资料；

(-)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； (三) 物业质量保修文件和物业使用说明文件； (四) 物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承扌日物业的保 修责任。

第四章物业管理服务

第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由建设行 政主管部门制定。

第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第三十四条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理n

第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服 务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、 专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约 定。

第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损 害的，应当依法承扌日相应的法律责任。

第三十七条物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管 理企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十九条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例 第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之 间应当做好交接工作。

第四十条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服 务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原 则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照价格主管部门 会同建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业 使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位 交纳。

第四十三条县级以上价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应 当加强对物业服务收费的监督。

第四十四条物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服 务项目，服务报酬由双方约定。

第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单 位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方 面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制 止或者依法处理n

第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生 安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门 报告，协肋做好救肋工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业 管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约 定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十九条县级以上地方房地产行政主管部门应当及时处理业主、业 主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

第五章物业的使用与维护

第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用 途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告 知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业 主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十一条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、 场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得 业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地 的，应当征得业主委员会的同意°

业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复 原状。 第五十二条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担 物业管理区域内相关管线和设施、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及 时恢复原状。

第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。 物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的 非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施 设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由建设行政主管部门会同 财政部门制定。

第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业 主、业

主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应 当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当 及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养 护，费用由责任人承扌日。

第六章法律责任

第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘 物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上 地方房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以 下的罚款。

第五十违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、 共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方房地产行政主管部 门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承扌日赔偿责任。

第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方 房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业 管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地 方房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚 款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的 部门吊销资质证书。

第六十一条违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证 书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方房地产行政主管部门责令 停止违法行

为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担 赔偿责任。

第六十二条违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物 业管理一并委托给他人的，由县级以上地方房地产行政主管部门责令限期 改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书 的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设 施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依 法承担赔偿责任。

第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政 府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以 并处挪用数额

2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金.情节严重的，并 由颁发资质证书的部门

吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员 和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必 要的物业管理用房的，由县级以上地方房地产行政主管部门责令限期改 正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物 业管理用房的用途的，由县级以上地方房地产行政主管部门责令限期改 正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物 业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会 的决定使用。

第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方 房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚 款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护， 剩余部分按照业主大会的决定使用：

（―）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； （二） 擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三） 擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款 规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委 员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民起诉。

第六十业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活 动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十九条违反本条例的规定，建设行政主管部门、县级以上地方人民 房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便 利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不 予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章附则

第七十条本条例自2003年9月1曰起施行。（完）

最高人民关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释

[2009]8号,2009年4月20曰最高人民审判委员会第1466次会议通过）

中华人民共和国最高人民公告

《最高人民关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已 于

2009年4月20日由最高人民审判委员会第1466次会议通过，现予公布， 自2009

年10月1日起施行。

二oo九年五月十五日

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益’根据《中华人民 共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法 律规定，结合

民事审判实践，制定本解释。

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员 会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民不予支持。

第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条 款无效的，人民应予支持：

(-)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签 订的委托合同；

(-)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责 任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法 规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务 企业承扌日继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民应予支 持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合 同的组成部分。

第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务 与管理的行为，物业服务企业请求业主承扌日恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应 民事责任的，人民应予支持。

第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定， 擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩 的，人民应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民应予支持。

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交 纳，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民应予支持。物业服务企业已经 按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务 为抗辩理由的，人民不予支持。

第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交 纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民应予支持。

第业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决 定后，业主委员会请求解除物业服务合同的.人民应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民应当告知其向拖欠物 业费的业主另行主张权利。

第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预 收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物 业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由 其代管的专项维修资金的，人民应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业 主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民不予支持。

第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十 一条、第八十二条所称其他管理人。

第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合 同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民应当参照 本解释关于业主的规定处理。

第十三条本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序 决定再审的案件，不适用本解释°

物业服务收费管理办法 国家发展改革委、建设部

关于印发物业服务收费管理办法的通知 发改价格〔2003〕18号

各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局：

为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华 人民共和国价格法》和《》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你 们，请按照执行。

发展改革委

二。。三年十一月十三曰 ［编辑本段］ 物业服务收费管理办法

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根 据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。

第二条本办法所称物业服务收费.是指物业管理企业按照物业服务合同的约 定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内 的环境卫生和秩

序，向业主所收取的费用。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企 业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争.禁止价格欺诈，促进物业服务收费通 过市场竞争形成。

第四条 价格主管部门会同建设行政主管部门负责全国物业服务 收费的监督管理工作。

县级以上地方价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政 区域内物业服务收费的监督管理工作。

第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原 则。 第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行指导价和 市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市价格主管部门会同房地 产行政主管部门确定。

第七条物业服务收费实行指导价的，有定价权限的价格主管部 门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基 准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的 基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费’由业主与物业管理企业在物业服务合同中约 定。 第物业管理企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物 业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关 情况进行公示。

第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务 费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由 物业管理企业享有或者承扌日的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给 物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享 有或者承担的物业服务计费方式。

第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内 容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同 利益的约定应当一致。

第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成 本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管 理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、 物业管理区域清洁卫生费用； 4、 物业管理区域绿化养护费用； 5、 物业管理区域秩序维护费用； 6、 办公费用；

7、 物业管理企业固定资产折旧；

8、 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、 经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项 维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条实行物业服务费用酬金制的’预收的物业服务支出属于代管性质， 为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每 年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情 况提出质询时，物业管理企业应当及时答复n

第十三条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按 照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收 支情况进行审计。

第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履 行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者 物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金 的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追 缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的， 从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服 务资金。 第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因 未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全 额交纳。

第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单 位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委 托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业 主、业主

大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应 当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十九条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其 他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务， 服务收费由双方约定。

第二十一条价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管 理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、 法规和规定，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行 为行政处罚规定》予以处罚。

第二十二条 各省、自治区、直辖市价格主管部门、房地产行政主管 部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备 案。

第二十三条 本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。

第二十四条 本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的 《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。 []

物业管理人员

物业管理人员职业是实行就业准入制度的职业之一。

《物业管理条例》第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规 定，取得职业资格证书。

[]

物业管理软件

近年来，越来越多的物业管理公司走上了信息化的道路，通过适合公司情况的 物业管

理系统进行规范化、精细化的管理，来实现提高整体的管理水平。

—般物业管理软件由物业公司外包出去，进行定制开发，这样的物业管理软件 非常适合公司管理情况，使用方便，效率最高，但是开发周期较长，资金投入教 高；

还有一种是通过购买一些物业管理软件，如天方、美萍、思源、精尚物业管 理，这样可以迅速部署使用，并能节省资金，但是软件可能和公司的需求有一定的 出入，上手有一定的难度。

[] 图书信息

物业管理

书名：物业管理

作者：郑晓奋

出版时间：2009-11-1

:28267

开本：16开 定价：元

[] 内容简介

本教材主要体现了以下几点特色：

1. 站在教材整体建设的角度，统筹安排教材内容。注重本教材内容与后续课程 教材内

容的有机衔接；注重本教材内容与后续课程教材内容的难易交替，保证学习 内容的循序渐进。

本课程共包括伯章内容：以物业管理经营决策的实际需要出发，以物业服务 企业从组建到形成品牌为主线，分别介绍了如何科学组建物业服务企业，如何选择 适当的物业管理业务，怎样签订物业服务委托合同，如何组织物业的前期管理，如 何关注财务管理问题，物业曰常管理与经营服务的内容，如何管理不同类型的物 业，国外先进的物业管理是如何运作的，怎样实施物业管理的贯彻与创优等内容。 通过这样的梳理.希望使学生既能够对物业管理工作有一个初步的概括性的认识和 了解，又能够清楚物业管理的业务项目及所应了解、掌握的基本知识和操作技能， 对于培养学生的专业认知和综合职业能力有着积极的作用。

2. 编写体系上，采用符合教学规律和课程特点的结构安排。每章节前安排导入 性案

例，由此引出教材内容；在内容阐释过程中，结合适当案例，密切教材内容与 实践的联系，为案例教学法的开展提供素材，增强知识认识的形象性。在每章末， 专门编写了配套练习和专门锻炼实际操作技能的实训题，以满足实训教学的迫切需 要。

3.

根据学生未来岗位要求，设立知识要点；简化理论知识，侧重实践技能培

养。对与学生未来岗位要求关联性不强的知识点，如物业管理市场部分只做简 要介绍，而将知识重点放在对业务范围和实践技能的讲授上。

4. 注重与职业资格认证的接轨。在认真研究职业资格考核标准的基础上，本教 材注

重引入相关的职业资格考核内容，以推进“双证书制度”的实施。

[] 图书目录

第1章物业管理概述 第2章业主 第3章物业服务企业 第4章物业服务企业财务管理 第5章物业前期管理 第6章物业的基础服务 第7章居住性物业管理服务 第8章经营性物业管理服务 第9章物业综合服务 第10章物业租赁服务 第门章物业管理与社区建设 参考文献

[] 培养目标

本专业培养适应社会主义市场经济建设需要，德、智、体、美全面发展，掌握 物业管理的基本理论、基本知识和基本技能.掌握物业管理的定性、定量分析方 法，熟悉我国物业管理的有关方针、和法规以及国际工商管理的惯例和规则， 具有较强的分析和解决物

业管理实际问题能力的高级应用型专业人才。

[]

主要课程

管理学基础、物业信息管理、物业管理财税基础、物业管理实务、物业管理法 规、房地产营销管理、物业设备设施管理、房屋构造与维护管理、文秘管理与应用 写作、人力资源管理、公共关系学、社区规划与管理、合同管理、物业估价、商务 物业管理、职业资格培训综合教程。

[]

培养规格

德、智、体全面发展，具有创新精神和实践能力；科学文化知识宽厚，职业技 能过硬，熟悉经济理论、计算机网络技术，掌握现代企业管理知识；具有较强的文 字表达能力、公关协调和沟通能力、市场策划和具备物业管理、规划、设计等较强 的实务运作能力；熟练运用计算机和外语等工商管理工具的能力；人格健全，身心 健康。⑼

参考资料

・1.

中华人民共和国物权法

• 團

物业管理条例释义

• u

物业管理培养目标、课程、规格信息

」扩展阅读:

1 •物业培训 2•江苏物业培训 3. 物业管理法律咨询： 4. 物业管理条例全文： 5. 物业服务合同范本： 6. 物业管理WBS架构:

开放分类: