探析城市土地价格与房产价格关系
摘要：近些年来，普遍性的房地产席卷全球，我国在世界范围的房地产热中也出现了房地产价格飞涨、投资过热等突出问题。在社会各界普遍担心经济过热，追究房地产价格上涨原因的同时，房地产价格问题已经不再是单一的经济问题，而是成为了敏感的社会问题和政治问题。随着问题的升级和复杂化，房地产业界、相关部门和学术界围绕“土地价格高导致房地产价格高还是房地产价格上扬促进土地价格攀升”的话题也在进行着广泛的争论。
关键词：土地价格；房地产价格；土地收益 一、目前在国内出现的三种不同的观点
1、土地价格决定房地产价格观点
这种观点是目前大多数房地产开发商和部分业内人士所坚决拥护的。在他们认为，土地价格为房地产经济成本的主要部分，土地价格的上扬导致房地产价格攀升，房地产价格的上涨最终本质在于土地价格的提高。在土地使用权价格可以协议出让时，房地产价格没有暴涨，是伴随工资收入和市场供需关系逐步递增的。但是随着土地“招标、拍卖、挂牌”出台以后，直接阻断了土地供应的其他来源，并且土地供给量被管理部门，土地供应量短缺和来源单一，从而形成了“上涨的土地价格—上涨的房地产价格—上涨的土地价格”的死循环。致使当前很多人认为房地产价格上涨的主要动力来源于土地价格的上涨。
2、土地价格与房产价格的关系不是简单的谁决定谁观点
有一些学者认为从供需角度来看，房产价格上扬导致了土地价格的攀升；从供给的角度来观察就会发现，土地价格攀升是导致房产价格上扬的众多因素之一；在房地产市场中土地价格和房产价格是彼此间相互转化的。相比国内相关学者对此问题的研究，国外学者是很少争论两者到底是谁决定谁，而是更多考虑两者所处的具体环境，结合相关对此问题进行研究。
3、房地产价格决定土地价格观点
持这种观点的人认为，并不是土地价格上扬促使了房地产价格的攀升，而是由于房地产价格飙升，对土地需求需求量增长，从而引起了土地价格上涨。所以有人认为“，土地价格一路上扬是因为房地产价格走高”，土地价格的高低作为反映一个城市的社会经济总体发展水平和地供求状况的“晴雨表”，是由土地及房地产市场决定的。
二、城市土地和房产经济
1、双重视角下的房价与地价
1.1土地供需角度的房价与地价
一般情况下，决定商品的价格的最为关键的因素是商品的供求关系。在国内，城市土地供应形式上通常都是垄断，这种不存在弹性的形式一定程度上对土地经济供应形成，导致城市的地价很大程度上受到土地需求的影响，也就是说城市地价受房产市场供求关系的影响引发土地需求价格的变动。因此，若城市土地的供应无弹性，再加上土地的需求受到房价高的刺激，使得城市地价呈不但上涨的态势。
1.2房价构成角度的房价与地价
城市房价是按照房产开发商建设住房总成本与预期利润两个基本的要素所决定的。地价是开放商在获取土地使用权过程中向国家支付的土地出让金，也就是土地有偿使用费。同一城市的不同地段以及不同城市在房价与地价的比例上也不尽相同，通常情况下，地价占到总成本约30%。因而可以得出，地价为房价的标准和基础。房价的各个构成要素当中，如果地价之外的各个要素不变，则地价上涨将必定造成房价的上涨，房价上涨也会刺激城市地价的上涨。
2、土地储备制度对城市房产经济的影响
所谓土地储备的制度，其实质是通过收购或出让方式的运用来对一、二级市场上实际土地的供应量进行控制，以达成平抑地价这一目标。但是，在对关于房产经济的运行情况的进行分析之后，发现两个方面的主要问题：相当部分的储备机构都将自身利益摆在首位，其贯穿着土地收购到开发的整个过程，更不缺乏参与到土地拍卖环节，这也就导致部门的权力增大，其业务范围也渐广，已经有成为市场主体的趋势。对土地增值所带来的一系列经济效益的过分追求，是对社会利益的严重忽视，与储备制度制定的初衷相互背离，导致土地供求的平衡关系无法确保，因而也直接影响到房产经济平稳快速的运行和发展；由于当前土地收购的补偿相对较低，这也对收购计划及其实施造成影响，导致土地收购功能不断弱化，也对房产经济本身的发展产生一定的影响。
三、土地价格和房产价格产生的原理
1、土地价格形成的基本原理
土地的价格如何形成，与它的供需机制紧密相连。价格在形成的过程中，是一个寻找供需平衡的过程，供需平衡是在一定的物价水平之下的平衡。土地供需的理论基础是公认的土地价格形成理论，这个理论的重要代表是萨伊、马尔萨斯、萨缪森、马歇尔等人，在市场经济中，土地与其它的商品一样，其价格高低主要取决于本身的供需：土地供应量有所增加，而需求不变或者减少，则表明土地价格有下跌趋势；土地供应量有所减少，需求不变或者增加，则表明土地价格有上升趋势。从土地资源的自然属性上来看，土地资源具有差异性、有限性、耐用性、固定性等特性；从土地资源的经济属性上来看，土地资源具有区位性、稀缺性、报酬递减性、可变性等多种特性，现在国内，土地的供应量是由进行宏观调
控的。基于这些特性，决定了土地资源在总量上与短期内供应量的弱弹性，随着土地价格的大幅度攀升，土地供应量的增加空间却很小。
2、房产价格形成的基本原理
分析房产价格的形成，对于土地的需求量是用来满足人们居住、生产、休闲场所的用地要求，是由于城市房地产的需求而衍生出来的需求。因此，在具体分析我国城市土地需求的时候，房地产市场的需求状况是其考虑的一个重点。因为房地产除了被用于消费和生产之外，它还有一个重要属性，即它具有投资功能。房地产业所产生的消费、投资功能导致影响房地产需求的原因众多，主要有以下几个方面：
2.1人口总量与人口结构
人口数量越大，对住宅的需求就越大。城市人口的自然增长量及其增长速度，与房地产需求量的增长及增长的幅度有直接的关系。
2.2国家与相关法律法规
国家与相关法律法规是国家针对我国经济发展进行的主要手段之一，对房地产业的供应和需求以及投资，产生十分巨大影响。
2.3对于国民收入的增长速度快慢与消费品分配结构的变化
国民收入的增长速度和分配结构对于人们的生活水平提高有着很大的影响，在正常社会情况下，随着居民收入水平的提高，对房地产消费的支付能力就会增强，对房地产的需求量也会增大。
四、完善城市的土地制度，促进房产经济稳定发展
1、加强力度，清查闲置土地
尽管我国各地都展开了关于闲置土地的清查，但是因为地方对当前闲置土地管制的忽视，导致开发商和私人在土地投机行为上的活动愈发频繁，这也相当程度上致使大量的土地闲置。对此，可以就以下三个方面进行着手，解决由于清查力度不够导致的土地闲置问题：针对的相关部门建立问责制度，以此为基础加大力度清查闲置土地。建立问责制，使得有关部门能够遵循法律的要求有针对性的开展工作，遏制投机行为。对于建设用地必须加大监管的力度。相当一部分地方在进行闲置土地清查工作过程中，都存在忽视过程、重视结果的现象，对于这一问题，应当就建设用地加大监管的力度，从具体上分析，可借助相关网络平台发布关于土地开发的相关信息，强化监督。对于土地闲置加大处罚力度。具体从以下两个方面来进行：a.统一关于土地闲置认定的标准及相关处罚标准，并且针对不同责任主体分别计算，另外应当进一步将土地闲置处罚标准进行提高，对投机行为进行有效控制。b.联合多个部门建立执法队伍。比如监察、纪
检、审计等，有利于促进各个部门相互之间的监督，确保土地闲置相关能够顺利实施，并以此对投机行为进行遏制，促进房产经济健康发展。
2、建立并完善土地储备评价制度
现阶段，我国很多地方都存在重视土地储备的操作，却轻视对土地储备整体效益及各种风险的研究。为了改变这一现状，应当建立健全土地储备评价制度，该制度不仅是对现有土地储备制度的补充和完善，而且还能进一步消除土地储备制度对房产经济带来的不利影响。土地储备评价制度应当包括以下内容：土地储备规划评价、项目评价以及年度评价等等。其中规划评价及年度评价是对土地储备规划方案进行的综合性评价，主要评价的指标有经济效益、社会效益以及环境效益；项目评价则是针对年度土地储备进行的可行性评价，重在确保项目决策的可靠性。按照项目的具体实施阶段，该评价可分为前期评价和后期评价，其中后期评价是制度建设的重点。此外，还应加强对土地储备风险的评价，具体评价内容包括：财务风险、经营风险以及各种外部风险等等。通过风险评价可以为防控措施的制定提供可靠依据，这有助于提高土地储备的综合效益。
结束语
近些年来，由于房产市场的高速发展，我国的房产经济成为国民经济的结构当中重要的组成，和当前国民居住条件不断改善及城市经济稳定发展都密切相关。作为国家对房产市场进行的关键手段，城市的土地制度不仅关系着土地资源合理的配置与高效利用，也关系到我国国民经济可持续性的发展。因此，对土地制度做出进一步的完善十分必要，也以此促进房产经济的平稳发展。
参考文献
[1]黄小英.我国城市土地价格评估的影响因素综合探讨[J].现代经济信息,2014,07:86.
[2]沈昊婧,冯长春,侯懿珊.城市间土地价格及影响因素的空间差异研究[J].城市发展研究,2014,03:4-8.
[3]胡兴平.关于城市土地及房产经济相关问题的分析[J].低碳世界,2014,07:129-130.
