四川省2015年房地产估价师《理论与方法》：估价假设考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。 A．交易情况修正 B．交易日期调整 C．房地产状况调整 D．区域因素调整
2、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。 A．5% B．10% C．15% D．20%
3、下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是。 A：担保是个人贷款担保方式的一种补充
B：住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保 C：住房置业担保实行保证方式和反担保方式 D：住房置业担保机构不承担连带责任 E：执行层的组织协调
4、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是__。 A．围墙工程费 B．电力设施工程费 C．居委会用房建设费 D．人防工程费
5、一套建筑面积为100㎡、单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的．【2004年考题】
A：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元 B：实际单价为工950元㎡，实际总价为20万元 C：实际单价为2000元／㎡，实际总价为20万元
D：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元 E：工业用地的监测点评估价格
6、下列关于物业使用人，表述错误的是。 A：物业使用人拥有物业的所有权 B：物业使用人是实际使用物业的人
C：物业使用人的基本权利、义务受到租赁合同的一定 D：物业使用人没有对物业的最终处置权 E：执行层的组织协调
7、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是．【2007年考题】
A：原始价值高于账面价值 B：投资价值高于市场价值 C：谨慎价值低于市场价值
D：快速变现价值低于市场价值 E：工业用地的监测点评估价格
8、关于估价对象实地查勘的说法，错误的是。
A：任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B：对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C：实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D：拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可 E：工业用地的监测点评估价格
9、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是__。 A．选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》
B．规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》
C．选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》
D．规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》
10、对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时，其重新购建价格的求取方法应优先选用__。 A．单位比较法 B．分部分项法 C．工料测量法 D．指数调整法
11、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/m2。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为__元/m2。 A．2390 B．2410 C．2430 D．2450
12、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为__。 A．货币补偿 B．产权调换
C．产权调换或货币补偿 D．产权调换及货币补偿
13、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息__万元。 A．2.00 B．7.30 C．8.53 D．9.00
14、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为__元／m2。 A．2938 B．2982 C．3329 D．3379
15、征收集体土地的补偿费归__所有。 A．县级以上土地管理部门 B．乡(镇) C．土地使用者
D．农村集体经济组织 16、标准深度是道路对地价影响的转折点．由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价。 A：逐渐降低 B：逐渐升高
C：可视为基本不变 D：为零
E：工业用地的监测点评估价格
17、是指在X、Y两种商品的价格既定时，能获得相同销售收入的两种商品的各种数量组合。
A：生产可能性曲线 B：边际转换率 C：等收益线 D：等成本线
E：执行层的组织协调
18、在授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。 A．部门 B．建设部门 C．房管部门 D．开发企业 19、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__以上。 A．3倍 B．4倍 C．5倍 D．6倍
20、征收集体土地，有偿使用土地的，应__。 A．预付足额的预付金
B．报乡(镇)级核签 C．出具征收单位财务状况报告 D．签订土地使用合同
21、下列情形中，诉讼时效为2年的是。 A：身体受到伤害要求赔偿的 B：寄存财物被丢失的 C：环境遭污染或损害的 D：借出的资金未能收回的 E：执行层的组织协调
22、所谓__，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。 A．投资机会选择 B．决策分析
C．前期准备工作 D．建设阶段
23、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图是。(2007年试题) A：宗地图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图
E：执行层的组织协调 24、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁入还应当就该房屋的有关事项向办理证据保全。 A：机关 B：司法机关 C：公证机关 D：人民
E：房地产估价机构必须加盖公章 25、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18 m，则标准临街深度应设定为m。 A：15 B：22 C：18 D：25
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。（采用四三二一法则） A．150.8 B．160.8 C．170.8 D．180.8
2、房地产具有以下特性。 A：寿命周期长 B：不可移动性
C：异质性 D：弱流动性 E：适应性
3、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。 A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
4、依据现行法规，下列建设用地可由县级以上依法批准，划拨土地使用权的是。
A：国家机关用地 B：非军事用地
C：城市基础设施用地 D：个人企业用地
E：法律、行规定的其他用地 5、单利计息与复利计息的区别在于。 A：是否考虑资金的时间价值 B：是否考虑本金的时间价值
C：是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D：采用名义利率还是实际利率 E：借款合同
6、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从__上把握房地产价格的“数量”。 A．货币支付 B．价值 C．现象 D．本质
7、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。 A：区位相近 B：权利性质相同 C：面积相等 D：档次相当 E：建成年份相同
8、是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。 A：拍卖人 B：委托人 C：竞买人 D：买受人
E：执行层的组织协调 9、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率__。 A．小于20%
B．满足目标收益率要求 C．大于20%
D．不满足目标收益率要求
10、对年应纳税所得额在3万元以下的企业，企业所得税暂按__%的税率征收。 A．5.5 B．18 C．27 D．33
11、下列不属于建设用地使用权出让特点的是__。 A．平等 B．自愿 C．有偿 D．无限期
12、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是。 A：简单平均法 B：移动平均法
C：加权移动平均法 D：指数平滑法 E：借款合同
13、盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有。
A：产品总成本不随产销量变化 B：产品销售量等于生产量
C：单位产品变动成本不随产销量变化 D：单位产品销售价格不随产销量变化 E：单位产品固定成本不随产销量变化
14、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有。 A：公用设施的维修费 B：人员的工资
C：抵押贷款还本付息额 D：房产税 E：保险费
15、物业管理的基本特征不包括__。 A．社会化 B．专业化 C．市场化 D．职能化
16、下列关于玻璃幕墙，表述正确的是。
A：玻璃幕墙是一种新型墙体，主要用于高层办公塔楼及高级宾馆 B：玻璃幕墙的构造形式一般为框格式
C：玻璃幕墙所有接缝部位，不需要压入密封胶，也能确保密封效果 D：玻璃幕墙所用的玻璃是按不同用途生产出的不同性质的玻璃
E：玻璃幕墙在双层采光窗部分，为使冷凝水能排出，有留孔及管道装置
17、套内建筑面积由组成。 A：套内房屋的使用面积 B：套內墙体面积
C：套内阳台建筑面积 D：共有建筑面积 E：套内共有建筑面积
18、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括。 A：分散风险职能 B：组织经济补偿职能 C：融通资金职能 D：防灾防损职能 E：分配职能
19、土地使用税在征收。 A：城市 B：县城 C：建制镇 D：工矿区 E：农村
20、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按作为计息周期的。 A：年 B：半年 C：季度 D：月
E：借款合同
21、下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有__。 A．征收集体土地过程中对民房的拆迁
B．城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁 C．城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁 D．城市市区内国有企业对厂房的自拆自建
E．城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁 22、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（）。 A．自然环境和人文环境的变化 B．一般商品市场的发展
C．信息、通讯技术水平的提高 D．生产方式和工作方式 E．金融业的发展
23、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有。 A：期望值相同、标准差小的为优 B：标准差相同、期望值小的为优 C：标准差相同、期望值大的为优 D：标准差系数大的为优 E：标准差系数小的为优
24、拍品展示的方式主要有。
A：固定展示 B：巡回展示 C：现场展示 D：资料展不 E：定期展示
25、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，这些文件包括__。 A．营业执照
B．企业章程和验资证明
C．企业法定代表人的身份证明
D．专业技术人员的资格证书和聘用合同 E．企业纳税证明
