囫 发展商业◆交通盘活杭州郊区房产 唐柳卿 浙江华陈天府集团有限公司副董事长盘活郊区房产，推进郊区城市 所在的商业完全处于空白状态，不 担保公司可以协商银行以其商铺 化，是很多大城市发展过程中必然 面对的发展阶段。本人通过对杭州 市发展情况的观察和分析，认为杭 州已经有郊区城市化发展的趋势， 但有许多难题亟待解决。其中，破 解郊区商业及交通难题，盘活郊区 房产更显紧迫。 一、杭州郊区房产和商业、交 通的发展状况 １、杭州郊区房地产发展情况。 数据显示，杭州郊区土地出让 最近几年实现了较大规模的增长， 维持在比较充足的水平，尤其是余 杭区可售面积高达１ ２０万平方米 以上，且商品房单价处于 ５０００～２００００元／平方米相对合 理的水平，有利于吸引外来人才落 户杭州工作和生活。 但有关数据也显示，目前郊区 楼盘的空置率仍然处于一个较高 的水平，如下沙板块多个交付楼盘 空置率约为５４％，闲林板块高达 ７０％，三墩板块超过５０％。另一方 面，土地统计数据显示，目前杭州 市中心各区潜在土地供应量已经 小于５０万平方米。 ２、杭州郊区商业的发展情况。 通常而言，郊区住宅小区入住 率达到３０％以上时，楼盘周围的 商业配套才能逐步开始完善。这一 般需要三到五年的时间，期间楼盘 囵 利于居民转移居住。 ３、杭州郊区的交通发展情况。 根据杭州市统计年鉴城市公 共交通数据，截至２００８年底，杭 州郊区的滨江、萧山、余杭和下沙 区域人口数占杭州市人口总数的 ５０％左右，而投入运营的公交线路 仅占公交运营线路总数的１１％， 远远落后于市民生活实际的需要。 二、通过倾斜，扶持、盘活 郊区商业 笔者认为，在发展郊区商业过 程中，应该引导、鼓励郊区商 铺以及其他商业配套措施的前期 开发和建设。各部门要主动发挥调 配作用，通过先期各项的优惠 和倾斜，引导郊区商铺和其他商业 配套优先开发。 第一，在土地出让环节上预留 部分资金用于相应地块的前期商 业引导开发。在土地出让阶段 就应做好财政预算，预留部分资金 用于对郊区居住进行先期配套引 导。而不能等郊区人１３比较多时再 来进行商业、教育、医院等配套。 第二，在开发阶段，可以 与开发商签署一系列协议，包括约 定开发商商铺五年内不得出售，只 能每年按一定比例出租。出租时， 协调对外进行招标。对于开发 商的资金周转需求问题，通过 作为抵押从银行融资，融资贷款比 例最好和住宅一样。如果一定时期 内各类商铺不能完全出租，也 可以试验从开发商手中以较低价 格统租过来，再根据需要分门别类 的对外进行招商。 第三，对于郊区商铺的承租 方。建议给予税收优惠和装 修、广告、租金补贴。针对郊区商铺 的前期承租户，要求出租方与 承租方签署较长期（三至五年以 上）租赁合同时，可以给予流转税 税收优惠；同时可以跟承租方 签署较长期的“两免三减半”的所 得税优惠；要大力推行连锁经 营，品牌经营，并给予一些具体的政 策优惠和财政补贴。通过长期的经 营保障，维持较为繁荣的商业氛围。 第四，大力发展第三产业，特 别是商业，以满足郊区居民就业、 购物等需求。受各方面的影响，郊 区引进商业中心和大型超市有一 定的难度，这就需要通过 倾斜加以引导。同时，要加强商业 广场的建设，为郊区商铺完成集聚 提供基本的保证和指引，以满足该 区域居民的绝大部分需求。 三、加大对郊区公共设施投 入，实现郊区公共设施的尽早完善 第一，尽早规划和完成体育场 馆、公园和商业广场等公共文体休 ＬＡＯＺＯＮＧ老总论坛｛ＵＮＴＡＮ｝■—■■ —— 。 闲场所的建设。考虑到郊区城市化 的特殊需求，应该早期完成对该类 公共设施的投资。早期开发可以减 少对市民正常生活的干扰，也有利 于商业开发的整体规划，减少商业 开发的成本。 第二，主动向郊区调配公共医 疗资源，并引导商业医疗资源向郊 区覆盖。对于公立医院，可以 鼓励其有计划的在郊区开设分院， 为当地居民提供基本的医疗保证； 对于私立医院，也可以给予一 定的税收优惠和扶持，引导其 向郊区提供多样化的医疗服务，以 满足郊区居民多样化的医疗需求。 第三，向郊区合理调配公共教 育资源，并鼓励名牌学校和私立学 校向郊区发展。教育资源向郊区倾 斜，是居民顺利向郊区迁移的一个 重要保证。可以尝试给予一定 财政补贴，鼓励师资力量充裕的中 小学去郊区建立分校。学校也可以 把总部迁到郊区，把市区的学校缩 小面积改成分校，缩减的面积拿来 拍卖，进一步发展总部。 第四，给予一定的税收优惠和 财政补贴，培育几个有规模、优秀 的物业管理公司，来满足人们对物 业更高要求的需要。同时，通过税 收优惠和财政补贴，扶持一批具备 装修资质的房屋中介公司，让中介 公司能够低价承租暂时闲置的郊 区商品房，精装修出租，以有利于提 高郊区商品房的使用率，也减轻城 市中心区的居住拥挤和交通压力。 四、大力发展公共交通，建立 完善、发达的城郊交通网络 需要采取前瞻性的措施， 优先发展连接城郊的公共交通，打 住房供需之间的矛盾，解决社会民 通整个城市流转的脉络，有效推动 生问题，有利于社会和谐，满足人 城市化的发展。 们对不同层次房产的需求。 第一，必须加大财政支出，增 ２、可以拉动家装行业的发展。 加运营车辆，完善城郊交通。采购， 提供大量的就业机会，并促进消 可以通过招标方式进行，车辆类型 费，带动物业公司、水、电、电信和 可以追求多样化（大客车、小客车 公共交通等第三产业的发展。 相互搭配），以满足不同时点运力 ３、能够有效提高房产使用 的要求；运营，可以鼓励市场化民 率，使“蜗居”的人们减少自己在 营化经营，提高私人运营的积极 房屋方面的支出，有利于吸引外来 性，以缩短运行的间隔时间、延长 高端人才来杭发展。同时，也可促 公共汽车的运营时间、降低公共交 进郊区交通的发展，减少市区交通 通的出行费用等。 压力。 第二，选取交 通枢纽区的汽车站 作为郊区公共交通 汽车站的交换站、 中转站，建设各区 块的中心汽车站， 以便于运转和链 接。城郊每个汽车 站旁可以鼓励设立 便利店，一方面为 郊区居民出行带来 方便，另一方面在一定程度上可以 ４、可减少郊区商铺的空置和 增强市民晚问出行的安全性。 浪费，平稳市区和郊区商铺的租 第三，发挥出租车作用，进一 金，有利于商业的发展和促进第三 步开发城郊运力。对汽车出租行 产业的就业。郊区公司和工厂所创 业。可以通过税收优惠、财政 造的大量就业机会，使郊区居民也 补贴、增加出租车数量和调整起步 可以在工作的地方就近买房和居 价、降低起步公里数等措施调动其 住，有效改善其生活质量，减少人 积极性，同时积极扶持成立更多具 们的交通出行成本。 备相当规模的汽车出租公司，以满 总之，破解郊区商业及交通难 足人们租车需要，减少居民购车欲 题，盘活杭州郊区房产，对推进杭 望，减轻城市道路拥挤压力。 州城市化进程，推动杭州经济社会 五、盘活郊区房产和郊区 现代化发展具有重要的现实意义， 商业的现实意义 也在很大程度上影响着城市居民 １、可降低市区的高房价，缓解 的生活幸福度。国 圈
