土地评估各方法综合测算表

成本法

成本逼近法 项目 一、土地取得成本 1.土地购买价格 单价 5846 6000 单位 元/平方米 元/平方米 备注 （土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）×年期修正系数 根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定 主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根 取费标准 —— 2.土地取得税费 183 元/平方米 据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3%，印花税税率为0.05%，取土地购买价的3.05%(契税3%，印花税0.05%) 3.05% 3.土地开发成本 0 元/平方米 由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此不在单独计取 年期修正系数=1－1/(1＋r)^n（r为土地还原利率，取7%；n为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，土地剩余使用年限为43年） 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、—— 43 7% 4.年期修正系数 0.9455 —— 二、管理费用 175 元/平方米 办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以土地取得成本的3%计算 3% 三、销售费用 120 元/平方米 企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本和管理费用之和的2%计算 2% 为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开四、投资利息 318 元/平方米 发建设周期为1年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率+（管理费用+销售费用）×贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取 五、投资利润 1842 元/平方米 根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%六、销售税费 483 元/平方米 测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费=[ 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润]×税率/(1-税率) 七、土地单价 八、土地总价 重置成本法 86 4332 元/平方米 万元 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费 土地单价乘以建筑面积/10000,建筑面积为5000平方米 —— 5000 5.50% 30% 5.31% 单价 单位 取费标准 相关说明 一.开发成本 4012 元/平方米 勘查设计和前期工程费+建筑安装工程费+室外工程费+其他费用 含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响1、勘察设计和前期工程费 170 元/平方米 评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例确定，本次评估根据估价对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5% 5% 2、建筑安装工程费 3400 元/平方米 基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用 —— a.基础工程费用 b.结构工程费用 400 2000 元/平方米 元/平方米 根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行《北京市建设工程预算定额（2001年）》，建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。 —— c.设备安装和装饰工程费用 1000 元/平方米 3、室外工程费 340 元/平方米 基础设施建设费+公共配套设施建设费 以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10% 以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目为建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。 包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上各项费—— a.基础设施建设费 340 元/平方米 10% b.公共配套设施建设费 0 元/平方米 0 4、其他费用 102 元/平方米 用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方的介绍，本次评估取3% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、3% 二、管理费用 120 元/平方米 办公费、差旅费等。评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以开发成本为基数，一般按2%-5%的比例计算。本次评估根据估价对象所在区域经济状况等因素按2%计取 3% 三、销售费用 83 元/平方米 企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按开发成本和管理费用之和的2%计算 为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外2% 四、投资利息 112 元/平方米 汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，建筑物开发建设周期为1年，开发成本、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，（开发成本+管理费用+销售费用）×贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取 5.31% 五、投资利润 1265 元/平方米 根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取开发成本、管理费用、销售费用之和的百分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%30% 六、销售税费 325 元/平方米 测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费=[ 开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润]×税率/(1-税率) 通过理论成新率和实际观察确定成新率综合判定取平均值，理论成新率=（1-已使用年限/耐用年限)x100% =5.50% 七、房屋成新率 90% —— （1-6/40）x100%=85%；实际观察成新率根据现场查勘，该建筑物结构构件完好，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状较好，使用正常判断成新率为95%；综合判断该建筑物成新率为（理论成新率+实际观察成新率）/2=（95%+85%）/2=90% 90% 八、房屋重置成新单价 九、房屋总价 5325 2663 元/平方米 万元 （开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费）x房屋成新率 房屋重置成新单价乘以建筑面积,建筑面积为5000