物业管理成本测算表

1、人工成本

含社保:元/序号 部门 岗位 人数 工资:元/月 工资:元/年 福利：元/年 年 服务1 中心 客 2 服 部 厨师 主管 前台接待 贴心管家 队长 班长 监控室 秩 车库北岗 3 序 车库南岗 部 东 岗 巡逻岗 机动岗 维 4 修 维修员 部 5 环 保洁班长 1 3 班长 3 3 4 1 3 3 1 1 2 2 1 3 3 经 理 1 备 注 4500 1500 3200 1800 1800 2000 1800 54000 18000 38400 43200 43200 24000 800 61200 61200 61200 61200 61200 81600 24000 1750 1200 1750 2400 2400 1200 3600 3840 3840 3840 3840 3840 3840 1200 5670 5670 福利包括节5670 日奖金及年11340 终奖，具体见11340 下表，秩序部5670 员工管吃住，17010 工资内已包17010 含。根据实际17010 情况，购买社17010 保人员基本17010 上在30%，17010 福利社保项22680 按总数的5670 30%计算 1700 1700 1700 1700 1700 1700 2000 1700 61200 3840 17010 1400 16800 1200 5670 境 部 园区保洁 外围保洁 机 动 4 2 2 1200 1200 1200 57600 28800 28800 5120 2560 2560 22680 11340 11340 731436 合计 43 0400 53820 （30%） 7 共计 1016823

员工全年福利表（含社保）

节日福利 降温取暖费 劳保费 社保（缴费基数为1500/月） 合计 职务 妇六女一 节 端午节 5100 100 中生秋日 节 155100150 150 3600 360 春节 3个月 3个月 20/季 20% 2% 降温费 取暖费 劳保费 养老 失业 工伤 医疗 0.58% % 1% 生育 项目经理 1090 1440 180 5570 0 0 1050 0 1550 100150 150 3600 360 90 1440 180 5570 0 主管 0 0 队、50 班长 0 5客服 50 0 维修50 550 0 0 50 105600 550 0 0 105600 0 0 105600 150 150 3600 360 90 1440 180 4470 150 150 3600 360 90 1440 180 4470 150 150 80 3600 360 90 1440 180 4630 工 保洁50 员 秩序50 员 0 550 0 550 0 0 0 105600 0 0 105600 0 0 150 150 80 3600 360 90 1440 180 4630 150 150 80 3600 360 90 1440 180 4630 2、工装

夏装 序号 部门 岗位/人数 (2套) 经 理 客服中1 心 \\客服\\厨师共6人 旧计 2 3 4 5 秩序部 维修工 环境部 合 计 23 4 9 43 接待\\管家(2套) (1套) 春秋装 冬装 合计:元 年度折旧:元 备注 300 800 400 1500 750 300 400 300 6000 3000 工装按2年折200 200 200 300 300 300 140 140 140 14720 2560 5760 7360 1280 2880 15270

3、行政办公费用 序号 1 2 名 称 打印纸 笔、本、文件夹 数 量 12月 12月 金额：元 40 50 合计：元/年 480 600 备 注 3 4 5 6 14

打印机加墨 其他办公用品 业务招待费 通讯费 共计 12月 12月 12月 12月 30 80 500 300 360 960 6000 3600 12000 4、日常工程维修材料及易耗品费用 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 物品名称 一字螺丝刀 十字螺丝刀 尖嘴钳 老虎钳 卷尺 电笔 电工胶布 铆 钉 水泥钉 生料带 裁纸刀 裁纸刀片 手 套 扎 带 单 位 套 套 把 把 把 个 卷 盒 盒 卷 把 盒 双 包 数量：年 8 单价:元 50 50 15 15 10 10 2 8 6 2 5 6 2 9 合计:元/年 备 注 400 400 120 120 80 80 120 48 60 100 100 60 192 45 8 8 8 8 8 60 6 10 50 20 10 96 5 15 16 17 18 油 漆 油漆刷 砂 布 合计 公斤 个 片 10 10 30 10 4 2 100 40 60 2125 5、清洁绿化费用

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 物品名称 毛 巾 不锈钢油 大垃圾袋 小垃圾袋 橡胶手套 镊 子 洗洁精 消杀药 生活垃 10 圾清运 共800立方，按每年清理111 化粪池清理 4800 次，4800元计 绿化按1万平方计算，含用水、人28 绿化维护费 工、改造等费用，按6元/平方米/年计 29 共计 87192 60000 15600 按每月1300元计算 单位 条 公斤 个 小 双 把 公斤 数量/年 108 120 3600 3600 54 18 240 单价 5 15 0.4 0.2 3 5 6 合计：元/年 备注 540 平均每月每人用2条 1800 1440 720 162 每人每2月1双 90 每人每年2把 1440 按每月20公斤计 600 按每月50元计

6、安保费用 序号 1 2 3 4

7、公共区域能耗 序号 项目 计算公式 金额：元/年 185431.7 *365天*0.72元 二次加压2 供水 住宅地下3 室排污泵 地下车库4 排污泵 消防系统 239KW*12小时/年*0.72元/度(含消火栓泵,喷淋5 泵,风机) 景观照明6 灯具 12KW*8小时*365天*0.72元/度 25228.8 20.96 37台*2.2KW/2*12小时*0.72元/度 351.6 元/度 28KW*24小时*0.72元/度 483.84 40.5KW*0.7(功率因数)*0.2*24小时*365天*0.7235761.82 备注 物品名称 保安宿舍租金 宿舍水费 宿舍电费 合计 单位 月 月 月 数量 12 12 12 单价 1100 140 200 合 计 备 注 保安包吃住 13200 1680 2400 17280 住宅电梯 280KW*0.7(功率因数)*0.15(使用系数)*24小时1 楼道及车7 库公共照明 8 9 10KW*10小时*365天*0.72元/度 26280 消防灯具 27KW*20小时/年*0.72元/度 水系 其它公用20KW*6小时*365天*0.72元/度 如道闸、管理处、保安岗亭、工程维修等用电，按374.4 31536 10 水电 每月2000元计 第一年：655户×180元/月×2%线损×40%入住率＝943.2元/月， 第二年：655户×180元/月×2%线损×60%入住率＝1414.8元/月， 11 线损 第二年：655户×180元/月×2%线损×80%入住率＝1886.4元/月， 24000 供电局只抄总表，不抄表入户，存在线损，16977.6 按每户每月平均用电180元计算

合计 348490.7 8、设备维护保养费 序号 项目 金额：元/年 备注 按每梯每月450元计，第一年由施工单位维修保，1 电梯维保费 50400 第二、三年收费，平摊至每个月计算（450*14*12*2/3） 2 电梯年检费 4200 按每梯每年300元计， 3 公共照明设备 1200 按每月更换物材料100元计 按每月提取100元维修费用计，第一年由施工单位4 监控系统 800 维保，第二、三年收费，（100*12*2/3） 5 6 7 8

9、收入测算表（住宅：4元/㎡/月，商铺：1.8元/㎡/月） 项目 物业管理费 年均物管费按95%的收缴率计算 329个×30%（车位使用率）×50元/月（车位管理费）*12月+329*15%（车第一年 位使用率）*120元/月（车位使用费）*12月 车第二年 位费 第三年 位使用率）*120元/月（车位使用费）*12月 平均 （130284+193452+236880）/3 186872 位使用率）*120元/月（车位使用费）*12月 329个×60%（车位使用率）×50元/月（车位管理费）*12月+329*25%（车236880 329个×50%（车位使用率）×50元/月（车位管理费）*12月+329*20%（车193452 130284 （1.4*100194.3+6129*1.8）*12月*95% 1724868.11 计算公式 金额 门禁系统 消防系统 公共设施 600 1200 2400 每月按50元维保费用计 按每月100元维保费用计 按每月200元维保费用计 合计 60800 每年 收入总合计 税 费

10、支出费用汇总表

序号 项目 金额：元/年 占管理费收入中的比例 备 注 人员工资从第二年开始每年按7%递增，第一年0400为元，第二1 人工成本 1081145.32 56.55% 年为952728元，第三年为1019419元，平均954182.3元 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 工装 行政办公费用 日常维修费用 清洁绿化费用 安保费用 公共区域能耗 设备维护保养费 社区文化活动费 不可预见费 管理佣金 税费 合计 15270 12000 2125 87192 17280 348490.7 60800 14000 16383.88 132374.88 124791.41 1911852.34 0.8% 0.63% 0.11% 4.56% 0.9% 18.23% 3.18% 0.73% 0.86% 6.92% 6.53% （1+2+…+9）×1% （1+2+…+10）×8% 1724868.11+186872 1911740.11*6.6% 1911740.11 126174.85 注：

1、总收入-总支出＝1911740.11元/年-1911852.34元/年＝-112.23元/年，所以物业管理费按住宅：1.4元/㎡/ 月，商铺：1.8元/㎡/月是合理的。 2、空置房的物业管理费按100%收取。

3、以上成本不包括开办费，如果由本公司接管上海公馆的物业管理工作，则物业开办费由甲方在交房前支付（开办费当中包括办公用品、各类工具及设备，保洁开荒费用等，详见商务标及技术标）。