房地产企业融资风险与对策分析

由于我国房地产业的发展受国家宏观影响较大，本文首次深入全面分析揭示了困扰房地产企业持续融资问题的风险因素、风险关系和风险特征，并提出以下几点有效应对房地产企业融资风险。房地产企业融资风险与对策分析融资流动性风险一般是指单个资本投资者可能在债务融资实施过程中出现因债券资本收益率下降和对借款实际利率产生的相对不确定性增加而必须承担风险的流动性额外波动风险。它由两个层次组成。一是公司可能丧失偿付能力的风险，二是借款可能丧失公司股东利益的风险。随着货币的逐步调整和国家房地产管理的不断出台，房地产信贷逐日加强，主要城市房地产交易量持续下降，投资者持有观望气氛浓厚。房地产开发业务销售下滑，企业资金增速放缓。当前融资环境正在发生重大变化，房地产行业融资风险较大，房地产企业在资金回收和融资能力方面面临严峻挑战。企业急需解决资金周转问题。因此，业界有必要详细分析我国房地产公司的财务风险并提出有效的解决方案。一、房地产企业的融资风险分析1.融资渠道狭窄，受影响大。我国房地产公司的融资途径较窄，主要可以通过银行开发贷款、上市公司的股票募集、建筑公司的应付款、应付票据、预收售楼款及其他金融手段等。在国家实行房地产“三条红线”的监管以来，房企融资渠道无法满足现有的矛盾更加突出，很多过去的融资手段都已无法实现。再加上现阶段我国大部分地方实行房地产预售资金监管，更加使得房地产公司前期开发阶段的可用预售资金无法满足开发需要，如何解决开发期间产生的现金流问题是各房地产企业十分关注的问题。缺乏充足、公平和可靠的融资也进一步加剧了私营房地产公司的融资环境。当前，在国家宏观经济和产业的影响下，房地产行业强调“稳”字，部分融资渠道关闭，融资的风险和资金压力已然加大。2.银行贷款多数为短期性质，缺乏长期稳定的资金来源。由于资产负债到期率和结构性比率的要求，商业银行发放的贷款大部分是短期和中期贷款。房地产项目的开发运营周期长。从商业银行的角度来看，盲目应对房地产企业窑◎穆晓煦

的贷款需求，导致“短存长贷”的现象。房地产公司的土地抵押贷款资产性质多为在建房地产，不易处置变现，银行信贷资金流向不完全稳定，房地产对于公司日常经营活动存在了较大风险不确定性，必然导致银行流动性风险。由于上述原因，房地产公司无法从银行获得足够的长期、稳定的融资。3.中小房地产企业非正规融资渠道占据主导地位。中小的房地产企业贷款的企业信用主体评级水平低、抵押贷款资产数量短缺、融资管理成本高，使房地产中小企业也难以迅速从各商业银行手里获得足够资金来支持。因此，中小房企的融资大多转向民间借贷，如亲友贷款、员工内部融资、黑市金融等非正规金融工具。非正式资金渠道是企业资金的主要来源。这些渠道具有高风险和相对较高的资金成本。当商品房无法出售，开发商资金周转效率低下时，很容易出现资不抵债的情况。非正规渠道的大面积爆发导致房地产行业的正常交易流程遭到严重的破坏，例如，在鄂尔多斯等房价泡沫过快堆积的地区，房地产市场似乎处于“衰退”的边缘。随着民间金融风险的不断发展，鄂尔多斯市房价全面下跌，暴露出一批空置房屋和写字楼，甚至引发了以白酒抵债和换取房产的现象。4.疫情对房地产行业的影响。2019年末新冠疫情对房地产的影响难以预测，一方面疫情后客户的心理预期也有所降低，部分开发商计划加大对这些项目的宣传力度。另一方面，也有开发商意在抢占疫情后“大鱼吃小鱼”的良机和合作开发。此外，疫情后外资也在加大力度收购部分国内资产，但是否收购疫区土地应综合考虑开发商自身的现金流情况和战略问题。疫情也促使开发商和一些潜在购房者考虑返回一线城市。受疫情影响，开发商获取土地、销售、建设都受到了不同程度的影响，目前销售流动性的状态可能会暂时持续。所有这些压力最终都会传递。短期内，房企可能面临资金爆仓的风险，数千亿美元巨额还款的开发商也面临着更大的压力。如何在疫情期间充分利窑Copyright©博看网. All Rights Reserved.

财政金融时代开发者的头等大事。二、解决房地产企业融资风险的对策技术协作信息核心竞争力。国资背景企业可以和有实力的民营企业进行合作，在合作赢，实现降低融资风险并取得企业良性发展的目的。（3）深入挖掘现有市场的可用融资模式。受及影响，很多过去可用的融资模式目前已经大大受限。集团化企业应统筹资金，抓住机遇，迎接挑战，从现有市场融资中寻求可用的融资模式，如公司债、资产证券化等融资模式，充分发挥其融资效用，但前提是要合规，不与国家现有金融相违背。（4）充分发挥房地产信托融资方式的作用，与国际接轨。可靠金融产品的创新管理方式将在未来为房地产金融领域注入新的活力。一位负责人表示：“房地产投资信托（REIT）将发挥主导作用”。一般来说，REITs公司有下列两种较常见的业务运营管理模式。首先，特殊类目的公司（SPV）需向个人投资者单独签发收益证明，将募集的资金投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营资产转换为现金。产生的流量用于偿还投资者的本金和利息。目标公司被分成更多的股，出售给特定投资者并获得定期未分配股息。这一点实际上将使机构投资者成为又一种类似债券投资者的证券投资的方式。严格的宏观使得房地产开发商极度依赖银行信贷，增加了房地产公司通过非银行金融渠道筹集资金的需求，房地产信托业务也得到了发展。但我国房地产信托公司缺乏监控、管理、运营、委托融资等经验，难以在风险分散和风险管理中发挥有效作用。另外，在我国，真正意义上的信托投资机构少之又少，大多数机构在房地产信托金融方面运作不佳。因此，要建立和发展一批适用于房地产融资的信托投资机构，从而开拓房地产的融资渠道。（5）培育房地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化。抵押贷款证券化（MBS），经投资者担保或银行增信批准后，以证券形式公开出售债券给投资者，换取现金，筹集资金，将抵押风险分散给市场上的众多投资者。通过将目前我国房地产市场的抵押贷款证券化，可以提供资本市场上投资风险低、现金收入稳定的新投融资方式，从储蓄到投资。抵押与贷款证券化项目是指一个涉及抵押银行、专项信托机构、信用担保评级咨询机构、证券公司、资产管理公司银行、机构投资者协会和所有个人投资者协会的金融系统工程，需要众多参与者的协调配合，同时需要一个环境和法律体系。因此，抵押贷款证券化的实施将有助于促进我国资本市场的发展。二级市场（私人抵押市场）系统的高效运行，不仅有效为一级房地产市场系统（开发贷款市场）交易提供稳定了相对稳定充裕的市场资金来源，同时它也更加显着的提高住房了房地产抵押资产的市场安全性水平和投资流动性，从而大幅分散市场了整体风险，有效地实现市场化了交易风险分散窑用各种融资工具，拓宽融资渠道，保持现金流稳定，成为疫情

企业财务风险管理的目标是选择合理的融资方式和途径，了解整个财务过程运行中风险信息的各种来源情况和行为特征，准确的预测财务报表和准确衡量各类财务风险，实施及时适当全面的控制管理决策和有效防范，是有效完善内部风险防控管理有效机制，并持续减少投资损失。它为范围最小的公司带来最大的利润。考虑到当前房地产行业面临的问题，化解企业财务风险应从以下几个方面考虑。1.充分利用现有可利用融资渠道。在我国融资渠道受到国家的宏观，受国家的影响比较大。并且我国地大物博，每个地区都有自己独特的文化，对于房地产企业的融资应该因地制宜，根据不同地区的发展情况采用合适的融资渠道，不应片面的采用一条或两条渠道，积极发挥现有融资渠道，多渠道并行，紧密的结合于直接企业融资主体与社会间接融资，形成更加理性的公司结构，针对不同的融资渠道也要有相应的风险对策。（1）提高企业在银行的信用等级。银行贷款是房地产企业进行融资的主要手段，占整体融资目标的70%以上。房地产企业对银行贷款的依赖性比较高，但是银行对房产企业进行贷款的要求也在逐步的提高，例如企业是否达到全国100强，企业内部是否运行良好。企业要与银行等金融机构建立良好的长期合作关系，努力提高企业信用等级，这是一个漫长而严谨的过程。人无信而不立，以诚信为本，企业才能长久立足。企业要把诚信意识作为一种企业文化进行宣传，与业务紧密结合，从企业层面、业务层面和个人层面建立诚信意识。同时要加强与百强企业合作，提升企业知名度和形象。积极参与支持项目，获得信任，争取进入银行授信贷款范畴，为企业长远发展铺路。（2）寻求良好合作伙伴，建立企业联盟共同分担风险。所谓企业联盟，是指企业与企业进行合作，兼顾战略目标，自主交换互补资源，逐步实现目标产品的目标，最终获得长期市场，具有一定的竞争优势和形式，能够保持可持续发展的正式关系。联盟的意义在于共享利润，为各公司降低风险，降低投入成本。在过去的市场化经营中，伙伴关系变得越来越频繁。原因之一是企业所需的资金量在增加，投资风险也在增加。公司的权力是有限的，如果一个领域的勘探失败，损失会比较大，如果几个公司在不同的领域联手或单独勘探，风险就会降低。或者不限于设计公司与房地产公司、建筑公司与房地产公司等房地产公司的合作，可以减少初期资金投入，增加资金的流动性和收益。企业融资难的程度与自身实力绝对相关，房地产企业可以提升团队规模和实力，提升窑Copyright©博看网. All Rights Reserved.

技术协作信息管理。同时， 该方式提供了在全球股市投资中一种备受人们推崇的中长期的投资工具。2.提升自身管理能力，提高资金利用率。房地产开发企业必须建立准确、高效的成本管理制度，有严格的成本预算和结算审批制度，所有费用必须遵循经济效益的原则，避免浪费和浪费。做好内控管理、现金流量预测、资金计划管理有助于提高资金的利用率，将资金管理精细化，从而实现节约资金成本的作用。同时要加快资金回流，以往购房资金返还需要客户信息、银行预审、公证人公证、房产销售中心买卖合同登记、审批等多个环节。企业可参考当前市场情况，适当给予30%以上首付或一次性付款等优惠折扣，并采取多种激励措施，促进和加快和提高资金回笼以及企业的资本流动率。此外，企业需要遏制过度开发并严格控制开支。3.获取支持。土地及项目获取方面的支持。的支持对企业来说是很重要的，如果一个企业得到了的支持，那么它在购买土地的过程中首先会比其他企业有明显的优势，赢得的青睐。首先，现在各地方都十分关注民生问题，一个好的项目和公司的实力在民生方面是非常重要的。房地产公司可以以多元化方式与达成合作，从而在土地和项目获取方面得到的支持，可以采用代建等模式开发建设保障性住房，或采取与、学校合作等手段进行差异化竞争，同时也要参与到慈善事业在日常生活中，从而达到引起的注意、引起社会的关注的目的。其次，为了缓解资金紧张的问题，企业可以向提出土地出让金分期分批支付的方式，以时间换空间，降低资金风险。4.抓住房地产市场回暖机遇。2022年初，房地产行业有回暖的迹象。虽然疫情的影响在短时间内暂时无法完全消除，但国家所传递的信号表明，整个房地产行业还是应稳中有进的发展。房地产企业融资对的依赖性较强，大型房企应抓住市场回暖机遇，多渠道开展融资模式的探索，利用好金融的宽松期进行融资。5.理性融资，合理确定融资规模，促进企业健康发展。企业的成长需要一个过程，一味追求不断扩张是非常冒险的。国家“房住不炒”的理念是未来房地产行业健康发展的主基调，房企也应理性融资，合理确定融资规模，分析企业短期和中长期的偿债能力，在物业服务、社区化管理、业主服务等方面谋求多元化发展。同时，融资的贷款利率是有的，金融机构也会评估企业资金流的健康发展趋势从而对融资规模和利率进行审批，在正常情况下，两次融资之间应至少参考文献：财政金融相隔3年。在没有重大承销的情况下，再融资金额不得超过首次公开发行的规模。合理与理性的控制房地产企业的融资规模是规避风险和促进企业稳步发展的一个重要措施。结语总之，要注重借鉴消化吸收国外一些先进成熟经验，逐步尽快建立与健全起干预与银行市场信用监管措施相结合、风险隐患控制和处置新房地产金融风险相结合完善的新型多层次房地产金融体系。在房地产金融多元化的过程中，很多新的金融产品在没有监管体系的情况下不可避免地会出现动荡。要及时修订出台相关地方性法律制度，制定更明确合理的关于房地产资金证券化具体法律依据，加快推动修订完善《公司债券管理条例》草案，出台完善《产业与基础设施基金法》等。严格规范合作社、分配转让、收入来源和分配等，使我国房地产多元化金融体系规范发展。房地产业务的融资是根据资金需求、企业情况、融资难度、融资成本确定的，合理的融资方式和融资规模是根据企业的能力确定的，同时有助于优化结构。通过选择合适的融资方式，房地产企业可以获得充足的资金支持，提高偿付能力和发展潜力，提高规模和盈利能力，最大限度地发挥规模经济效应，提高市场竞争力，从而加快公司发展。面对当前房地产市场的拐点和房企面临的大规模重组，除了降低资金和运营风险外，房企也需要发展。降低财务风险不仅仅是一种方法，它需要针对项目本身的不同风险水平进行“调整”。房地产公司更需要建立一套适合公司实际情况的完善的融资体系。发行债券是先决条件，但也应采取其他方式与融资并行，分散风险，从而不仅加快自身发展，更促进房地产市场健康发展，保持公司的市场竞争力，为公司的发展注入活力。[1]王芳绿,李露.房地产企业融资风险分析———以D企业为案例分析[J].大众投资指南,2018(22):142-144.[2]丁曦.房地产企业融资风险因素识别与评价[J].合作经济与科技,2022(03):60-63.[3]叶红丽.房地产企业融资风险问题研究[J].商业观察,2021(32):53-55.[4]林素烟.房地产企业融资风险及管理问题研究[J].经济管理文摘,2021(12):9-11.[5]李爱华,徐如梦.房地产企业融资风险及防控策略研究[J].中国市场,2020(29):50-51（作者单位：内蒙古景晟发展有限公司）

窑窑Copyright©博看网. All Rights Reserved.