2016年下半年北京房地产估价师《理论与方法》：比较法适用的估价
对象考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为__万元。 A．6.00 B．7.05 C．7.59 D．13.59
2、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。 A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
3、假设某类住宅的价格从3000元／㎡下降到2800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。(过时) A：-1.33 B：-0.66 C：0.66 D：1.53
E：工业用地的监测点评估价格
4、下列关于路线价法中，不正确的是。
A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理
B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D：路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
E：工业用地的监测点评估价格
5、成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，通常把成本法求得的价格简称为__。 A．成本价格 B．市场价格 C．比准价格 D．积算价格
6、重新评估一般应由__进行评估。 A．交易双方
B．房地产交易活动监督机构 C．房地产管理部门
D．交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构 7、所谓__，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。 A．投资机会选择 B．决策分析
C．前期准备工作 D．建设阶段
8、不属于影响消费者购买因素的是。 A：经济因素 B：社会因素 C：个人因素 D：理性因素 E：借款合同
9、下列关于贷款担保的说法，错误的是__。
A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还 D．贷款有保证、抵押、质押三种形式 10、以下项目中不属于期间费用的为__。 A．管理费用 B．开发成本 C．财务费用 D．销售费用
11、物业管理实施原则是。
A：业主公约的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 B：业主大会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 C：业主委员会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 D：业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 E：执行层的组织协调
12、某公司拟出租其建成的写字楼，其租金应由__确定。 A．出租方 B．承租方
C．房地产管理局 D．租赁双方
13、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。 A．4800 B．5124 C．5800 D．7124
14、对市场规模的估计，实际上就是（）。 A．宏观环境预测 B．企业的销售预测 C．预测市场的需求
D．竞争对手预测
15、划拨土地使用权的转让，须经当地__审查批准。 A．城市规划行政主管部门 B．建设行政主管部门 C．房地产市场管理部门
D．人民代表大会常务委员会
16、房地产不可移动的特性，房地产所处区位对__并不具有吸引力。 A．置业投资者 B．开发商 C．承建商 D．租客
17、业主委员会是业主大会的。 A：决策机构 B：执行机构 C：监督机构 D：联合机构
E：执行层的组织协调 18、在某居住区规划中，建筑基底面积300m2，总建筑面积1500m2，容积率1.5，建筑密度为__。 A．30% B．40% C．50% D．60%
19、商业银行的外部组织形式中，目前只有美国采取形式。 A：单元银行制 B：总分行制 C：集团银行制 D：连锁银行制
E：执行层的组织协调 20、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是。(2008年试题) A：避强定位方式 B：产品差别化方式 C：对抗性定位方式 D：重新定位方式 E：借款合同
21、按照废物的危害状况，可分为。
A：城市垃圾、工业固体废物、农业废弃物和放射性固体废物 B：有机废物和无机废物
C：颗粒状废物、粉状废物、块状废物和泥状废物(污泥) D：有害废物和一般废物 E：执行层的组织协调
22、会计上所称的“净资产”是指__。 A．所有者权益
B．负债
C．收入减去费用的余额 D．负债与所有者权益之和
23、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。 A：了解某宗房地产的出租益价值
B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C：了解某地区地震后房地产价值的变化
D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 E：工业用地的监测点评估价格
24、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。 A：《中华人民共和国土地管理法》 B：《中华人民共和国土地管理法实施条例》 C：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 D：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 E：房地产估价机构必须加盖公章
25、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。 A．使用计划 B．出租计划 C．销售计划 D．租售计划
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为__。 A．4 B．6 C．12 D．24
2、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括等， A：建筑高度 B：建筑结构 C：容积率
D：土地使用权来源 E：土地用途
3、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。 A．自然折旧 B．物质折旧 C．功能折旧 D．经济折旧
4、__是宏观经济的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。 A．充分就业 B．价格稳定 C．经济增长
D．国际收支平衡
5、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。(2009年试题) A：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度 B：《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C：房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区确定
D：取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准 E：房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销
6、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。 A：税收 B：城市规划调整 C：环境状况
D：城市基础设施状况 E：汇率
7、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。 A．图书馆 B．钢铁厂
C．空置的写字楼 D．单纯的建筑物 E．加油站
8、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有。 A：炫耀性物品 B：“吉芬”物品 C：低档商品 D：高档商品 E：急需商品
9、__是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。
A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段
10、房地产评估员的考试、认证工作由__负责。 A．建设行政主管部门和人事主管部门
B．建设行政主管部门和房地产行政主管部门 C．省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门
D．省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门
11、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为__人民币元/m2。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。 A．7935 B．8260 C．8290
D．79
12、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。 A．土地补偿费 B．安置补助费
C．地上附着物和青苗的补偿费
D．土地使用权出让金等土地有偿使用费用 E．安排被征地农民的社会保障费用
13、下列关于会计分期，说法正确的是。
A：会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息
B：会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间
C：会计分期又称为会计期间
D：按年度编制的财务会计报表也称为年报 E：以一年确定的会计期间称为会计年度 14、房地产的最高最佳使用状态应该包括。 A：最佳区位 B：最佳规模 C：最佳用途 D：最佳集约度 E：最佳收益
15、下列关于地役权，表述不正确的是。 A：地役权自地役权合同生效时设立
B：地役权的期限由当事人约定，可以超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限
C：土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外
D：地役权可以单独抵押
E：已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记
16、规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时的变化情况。 A：经营成本 B：经营利润 C：销量 D：产量
E：执行层的组织协调
17、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。 A．专家打分法
B．“三项预测值”法 C．解析法
D．蒙特卡洛模拟法
18、房地产开发的程序主要分为__阶段。
A．决策分析，规划设计，建设，租售 B．决策分析，可行性研究，建设，租售
C．投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售 D．投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理
19、某家庭申请了25万元10年住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了元。 A：994.37 B：1016.81 C：1255.16 D：1387.24 E：借款合同
20、基本供水方式可分为四种。 A：分质供水方式 B：直接供水方式
C：水泵水箱的供水方式 D：分区分压供水方式 E：设置水箱的供水方式
21、风险辨识常用方法包括等。 A：专家调查法 B：解析方法
C：故障树分析法 D：幕景分析法 E：蒙特卡洛法
22、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括。 A：分散风险职能 B：组织经济补偿职能 C：融通资金职能 D：防灾防损职能 E：分配职能 23、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括__。
A．债权债务凭证 B．使用权凭证 C．所有权凭证 D．收益权凭证 E．分配权凭证
24、住房公积金会计核算的内容包括__。 A．缴存核算、提取核算和使用核算 B．与住房公积金相关的债权债务核算 C．住房公积金增值收益及其分配核算 D．业务收入核算、业务支出核算 E．风险准备金的核算 25、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。
A：租赁 B：销售 C：保险 D：抵押 E：借款合同
