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郑州市荥阳房地产市场调研报告

来源：刀刀网

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2007荥阳市房地产市场调研报告

一、荥阳经济概况二、荥阳市房地产情况三、荥阳东区发展情况

四、荥阳市现有竞争楼盘调研分析五、荥阳市消费者情况调研分析六、项目建议

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一、荥阳经济概况

荥阳为郑州市辖县级市，距郑州市中心15公里，总面积920平方公里，人口62万，下辖9镇4乡2个事处和一个风景区管委会。

根据2006年荥阳市工作报告数字显示，2005年全市、生产总值完成145亿元，财政收入完成5.8亿元，全社会固定资产投资完成65亿元。城市居民人均收入分别为8784元和4557元，城乡居民储蓄存款余额为50.7 亿元，各项数字比上一年均有不同程度的增长。

荥阳市能源充足，矿产资源丰富，是一个工业基础雄厚的县级市，少林客车、阀门、水泵、医药、精细化工、建筑机械和小型机械、煤、电、铝都十分有名，少林汽车驰骋大江南北，阀门建筑机械占据全国市场半壁河山，白刚玉出口居全国第一。去年新项目投资10.36亿元，工业化程度进一步提高全部工业增加值预计完成86亿元。在全市生产总值中的比重占到为59.3%，比上一年提高了5个百分点。荥阳市五年期间财政收入增长2.3倍，平均增长27.2%。为加快城市发展和人民生活改善提供了强有力的支持，东区建设成为荥阳发展的新亮点，城区面积由12.5平方公里扩展到17平方公里，城乡居民收入进一步提高，平均分别增长13.4%和10.9%，城乡居

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民人均住房面积分别达到32.1平方米和37.2 平方米，比“九五”以来分别增加13.7平方米和4.5平方米，未来发展态势良好。 1、地理——两京襟带三秦咽喉

荥阳地处中原腹地，西通古都洛阳，南眺中岳嵩山，北濒九曲黄河，东接省会郑州，荥阳自古有“两京襟带、三秦咽喉”之称，为历代兵家夺取天下的必争之地。荥阳全市总面积910平方公里，人口61万人，其中市区人口为12万人，距郑州15公里，是河南省距省会最近的县级市。 2、工业——结构合理实力雄厚

荥阳市是一个工业基础雄厚的县级市，全市共拥有工业企业6000多家，在国家确立的41个工业门类中，荥阳占据33个，形成了阀门、汽车制造、机械电力、铝加工、建材、化工、冶炼、煤炭、服装等数十个支柱产业。其中，全市有阀门企业826家，建筑机械企业528家，生产的阀门及建筑机械，产销量占全国的1/3，是名副其实的“阀门之乡”、“建筑机械之乡”。

荥阳市主管部门积极采取措施，大力促进工业门类之间形成合理的产业结构，使工业发展呈现高速度、高质量、高效益的良好态势。

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3、经济——蓬勃发展创造辉煌

荥阳地处中原，是全国科技进步县（市）、全国科普示范试点县（市）、全国计生协会先进县（市）、河南省23个对外开放重点示范县（市）之一、河南省首批35个扩权县（市）之一、河南农业战线十面红旗之一、省级文明卫生城市，区位优势明显，居民可支配收入连续7年以两位数幅度递增。

4、交通——交通中枢纵横天下

荥阳交通发达，路网密集，有着其他地区难以比拟的优势。陇海铁路、310国道、连霍高速贯穿荥阳，而荥阳境内的郑州绕城高速公路将连霍高速、京港澳高速、郑少洛高速、107国道相互联通。而国家正在建设的以郑州为中心的高速铁路客运线，郑州至上海、北京、武汉、西安设计运行时间不超过3小时，而改线路郑州西客站就设在荥阳。目前、荥阳至郑州国际机场仅30分钟车程。通过高速公路1.5小时内从荥阳可到达中原城市群中的任何一座城市。

总之，荥阳这个历代兵家必争的战略重地、历史名城，必将以其优越的区位优势，雄厚的

经济基础，发达的交通网络，历史积淀浓厚的人文环境，丰富多样的物产资源，成为当今有识之

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士投资兴业、汇聚天下财富、创造人生辉煌的热土。二、与机遇——宏图伟略东风劲舞

研究当今中国经济的发展态势，随着中部区域经济强劲崛起，中部地区必将成为又一个新的推动中国经济迅速增长的强大引擎，而河南大有成为引领中部经济发展龙头的潜力。在中部崛起的浪潮中，加大对河南的扶持力度和倾斜，河南省也适时提出了打造“中原城市群”发展思路，努力建设以郑州为核心的中原城市群，重点建设郑汴洛工业走廊。荥阳，这个郑州的联体城市，经济发达的工业基地，郑汴洛工业走廊中郑州西进发展的桥头堡，再一次成为经济建设的焦点区域，荥阳经济建设必将再次腾飞。2006年5月24日，常委、郑州王文超等在荥阳进行工作调研时，明确指出，在整个郑州城市发展的规划上，我们是把荥阳作为郑州的一个新城区来思考的，荥阳东区的规划包括城市建设，都要按郑州市新城区的标准来建，标准一定要高。荥阳将来就是我们的新城区，不是卫星城市。近期，荥阳将撤市划区，成为郑州市的一个区，将使市区、荥阳区、上街区有机的融为一体。在这个大的背景下，荥阳市、市充分利用紧邻郑州的区位优势，抓住国内外产业转移和郑州“退二进三”的战略机遇，适时

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提出了“东引东进”的发展思路，加速推进工业化和城镇化，努力促使荥阳逐步成为郑州功能区重要组成部分，实现荥阳与郑州的一体化发展。

二、荥阳房地产情况

1、目前房地产现状【发展势头强劲】

近几年，荥阳房地产市场的发展取得了显著成就，市民的居住环境和质量得到了明显改善，市场发展势头强劲，消费持续升温，市场供求两旺，交易额有较大的增长。其中上半年完成交易4608户，交易面积46.33万平方米，完成交易总额6.97亿元，分别比去年同期增长了5.3％、47％和111％，二手房交易量也成倍增长。【多层住房热销】

荥阳房地产市场处于起步时期，价位也比较合理，位于全省中等水平，在未来三年内变化不会很大，但仍会有较大的增长。从物业形态来讲目前多层建筑相对抢手一些，诸如荥阳步行街、紫荆名苑、京城花园、鸿祥花园、基正·盛世名苑等都是以纯多层建筑占领市场，但是随着市场

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的发展，高层、小高层形态也将会受到市场的青睐，通过我们亲身感受到的鸿祥.阳光苑，以及小高层项目的销售过程，可以看出，小高层、高层有一定发展空间，兴建高品质、高

价位的花园洋房也是物业形态发展的趋势。

【房价合理】

根据市场调查，并与周边各个县市对比，荥阳的房价合理，随着荥阳、尤其是荥东新区的经济与城市发展，荥阳的商业地产有待进一步的开发，目前住宅市场的发展以多层建筑为主，均价多在1800元/㎡左右，一些规划、建筑、设计超前的小区，是不被价格所的，诸如，由鸿祥房地产开发公司前一时期开发的鸿祥阳光苑项目、锦绣佳园，以品质、以信誉取胜市场。鸿祥阳光苑当时多层以1230元/㎡的均价，小高层以1900元/㎡的市场均价，得到了荥阳消费者的认可。

在未来的发展中，荥阳市的房地产价格，会继续以一种相对稳定的数字持续增长。

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【荥东新区前景】

荥阳的房地产开发企业面临着很大的发展空间，从区位上讲，荥阳房地产市场将由市区、新区两大版块组成。老区以旧城改造为主，东区将以中高档项目为主导。

通过近两年的发展，荥东新区建设初见成效。区内康泰路、索河东路、文化路、唐王路和建设东路，总长约15000米，已全部竣工通车。1.7万多平方米的成功广场、占地2.8万平方米的市体育场、总占地面积742.5亩的植物园，以及归航园、康泰路游园等集文娱、游赏、休憩为一体的综合性游园均已建成投用。投资2.45亿元的环保垃圾电厂、投产1.3亿元的康泰制药集团、投资1500万美元的乐百氏（郑州）食品饮料公司、投资1.3亿元的郑州博大食品公司等十多家外来投资企业已入驻荥东新区。这些工程的建设，增强了很大一部分开发商、投资者的投资信心。另外，荥阳市不断加大对荥东新区的宣传力度，精心筹划一批能够代表荥阳新形象的标志性建筑，鼓励企事业单位和各类服务机构入驻新区。

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【荥东房产展望】

随着老区可建土地的逐步减少，荥东新区建设的加快，新区的房地产开发将面临着更多的开发机会。目前，由鸿祥房地产开发公司投资即将兴建的住宅项目，占地300多亩，建成之后将成为荥东新区标志性建筑，目前已被确定为河南希格玛高新技术产业基地配套住宅项目。位于荥东新区康泰路段的百合嘉苑小区，占地面积24万平方米，规划居住户数为1400户，建成之后的小区与本项目联成一体，进一步提升东区的房地产价值。 2、未来荥阳市房地产开发预测【近期目标需求】

1、区面积计算。根据荥东新区的规划，未来荥东新区的建成面积为12

平方公里，按照住宅用

地占新建成城区面积的20％通用比例来计算，未来的荥东新区需要建成住宅374万平方米。 2、从人口计算，南水北调工程，使荥阳增加近5000

人的外地移民，中原国际小商品城的建设，

荥阳将吸纳近16万外地的商户，同时再加上荥阳新电厂，中国荥阳机械设备城，以及以铝电

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为主的五龙工业园区，以医药化工及汽车制造为主的康泰工业园区，以环保节能新型工业为基础的锦江工业园、建筑机械工业园、阀门工业园、纺织工业园等六大工业园区，未来的荥阳将会在现有的基础上再增加一倍还多，而对于目前荥阳市地产供应来看，还远远不能解决这些住房需求。其荥阳市房地产的市场需求量是可观的。【有效需求预测】

1、经统计，荥阳市居民自有住房购买额的49%是通过抵押贷款实现的，可取得银行贷款约4.0亿元，两项相加约为13.78亿元。依据目前市场住宅均价1800元/平方米计算，有效需求约为96万平方米。而随着郑州与荥阳的融合，荥阳经济腾飞、外来人口大量增加等诸多因素，2007年及以后一段时间内，对商品房的需求量仍将进一步增加。

2、根据近几年的商品房住宅销售合同备案面积增长率预测需求量。2004年12月，荥阳市国土资源局房管所发放《房屋所有证》2793本，确权发证面积首次突破50万平方米，达到58.26万平方米，同比增长4.3％；2005年的荥阳市房地产发证面积约为61万平方米，2006年发证面

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积约为万平方米。

总结：通过以上数据的分析，我们可以看到：

1、2006年下半年、2007年荥阳房地产业依然势头迅猛； 2、消费者的购房心理逐渐理性，今年的房价涨幅相对将会平缓；

3、目前，郑州西区的多层均价在3800元/㎡左右，高层均价在4000元/㎡左右，而荥阳目前多层的市场均价在1800元/㎡，与郑州市西区房价有约2000/㎡元的差价，过去，因为郑州人心理上的障碍（大家认为荥阳属农村），致使郑州人很少到荥阳购房的，未来撤市划区后，将使郑州市区和荥阳区之间的心理距离彻底消除。而目前已经开通的经过荥阳的郑州至上街公交将把市区、荥阳区、上街区联为一体，这样，较大的房地产差价必将促使一部分郑州市

人到我区购房。

三、荥阳东区发展情况

【荥东整体规划】：荥阳市根据自身距郑州市较近的特点，突出了做大做强工业，提高综合经

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济实力，在城市发展上提出城市向东发展，东引东进的战略思想。提出了城市发展靠项目，以项目带动东区的整体开发建设的思路，同时郑州市对荥阳的辐射、影响和带动的作用也在明显

加大，对今后荥阳的经济将带来明显的效益，作为发展荥阳的桥头堡，荥阳东区未来的前景十分广阔。可以说，荥阳市正面临着一个新的发展机遇，与此相适应，作为反映城市建设发展标志的房地产业也将随着荥阳市整体经济水平的提高而大有可为。

【荥东发展思路】：根据东区的建设规划，水、电、气、暖、通讯等各种基础配套设施将逐步完善，随着中原西路的贯通，荥阳将完成与郑州中心城市的对接。以后的发展首先由制造业和服务业双轮驱动，随着机关搬迁，企业落地，楼盘开发等多头并举，引进并着力打造重点产业园和一大批大型企业，并力争年内完成部分企业和行政单位的搬迁工作。

【荥东整体开发建设】：根据荥阳市建设宜居城市的新思路，将逐步实施城乡一体化开放型城市战略，构建无城乡分界线的开放型生态城市。统筹开发郑氏文化，象棋文化，开工建设荥阳文博馆和刘禹锡公园，营造城市人文氛围。精心打造环翠峪自然风光游、黄河风情生态游等旅游线路，增强城市魅力。以中原国际小商品城、希格玛产业园、三星自行车批发市场为龙头，形成一批规模大、效益好的商贸中心

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和物流基地，并带动餐饮、金融保险、信息和法律服务等产业发展，增加城市商业活力，着手郑上路区段６公里和荥滨公园一体化改造，建设植物园二期工程。加强城市路网，城市周边居民楼院的绿化以及游园、绿地的建设与维护，提高城市绿化率，改善城市生态环境。

【新区未来性质与功能】：行政办公、商业金融、文化娱乐、体育、医疗科研教育、居住中心等多种功能，是地域传统文脉特征与现代城市风格有机结合的新型城区。

【荥阳东区的建设规划】：本着节约经济循环经济，加大东区建设力度，逐步把东区建设成生态平衡和谐稳定的新城区。在完成和完善重点项目建设落实新区综合优化新区发展环境的基础上，计划落实唐王北路、汉王路、博文路南北段、郑源路等几条道路的路面及市政园林绿化等基础设施建设，基本完成市政、热力、给排水、电力、行政中心广场的配套建设，初步完成15家行政单位入驻新址办公，其余在建单位年内主体完工同时，行政中心广场完成设计并开工建设。文博院完成设计并开工建设，另外与我们的项目建设有联系的还有：工业园区项目和商贸住宅项目（包括商务中心标志性建筑：海龙大酒店），新区学校、医院及城中村改造项目的建设。

目前，从实际建设进度上看，与预期的设想仍有一定的差距，确切的说，一些效益比较好的企

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事业单位由于资金实力比较强，其项目建设力度也比较大，一些效益相对不太理想的单位，和企业建设资金的缺口比较大，建设力度明显不足，出现了建设进度不同步的现象，有些项目甚至一直没有进展，但从整体情况来看未来发展也是比较快的，因为随着重点单位实现搬迁后，也会加大其余企事业单位的搬迁工作，以形成整体建设的规模和氛围。 ◆东区的发展带给我们的启示：

【依据】：根据东区建设的整体进度，结合房地产项目开发实际情况，建议我们的项目应保持适度超前的战略方针，因为如果我们的项目过于超前，则与东区发展之人气不一致，我们做居住项目尤其应该与该区域发展步调保持协调，相反如果我们的项目开发滞后，我们的竞争对手就会占尽先机，使我们的项目产生被动局面。因此在整体开发节奏上要密切注意的发展动向，做到相机而动，占尽先机而又不失稳妥。

适度、适量、适时地开发思路

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【内容】根据东区的整体建设思路和计划，我们的项目也应重点关注以下的建设内容：

三个工业园区的进度计划东区行政事业单位动迁的时间进度东区各项工程进度索河路的建设进度中心广场的建设进度小区景观的建设进度 fdc.21ask.com 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开

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这样我们可以根据情况适时安排我们的项目的开发进程，并可以及时与这些单位实现信息的沟通。比如：这些行政事业都有自己在东区的职工宿舍楼吗？如果没有，我们能否能够考虑部分定向开发。还有新迁入园区的工业项目和商业项目的工作人员有没有入住东区的想法，如果有的话，我们的项目就可以成为他们的首选。

【项目总体开发步调】：我们的项目一定要和整个荥阳市的发展相协调，和荥阳东区的发展相

协调并做到适度超前，并引领代表荥阳房地产发展水平。四、荥阳市现有竞争楼盘调研分析：

【机遇与机会并存】：荥阳市房地产经过近几年的发展取得了较大的发展，无论是从规模还是从建筑形态上均有了较大的改进，销售价格也得到了不断的提升，但与大、中型城市相比还是具有相当的差距。

目前荥阳市在建和在售的楼盘大大小小有10多处，但成规模的相对较少，只有京城花园、鸿祥花园、基正盛世名苑、锦绣佳园、紫荆花园及西龙花园具有一定的规模。其中京城花园占地200余亩，是配套较为齐全的社区之一。而位于荥阳西部的西龙花园，占地380余亩，是目前荥阳在建项目中占地面积最大的项目。

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一.京城花园

一二三四五六七八九十十一十二十三十四项目名称开发商名称项目位置销售电话楼盘广告主体语项目规模调查房型调查房价位户型面积主力户型交工日期付款方式付款优惠项目卖点京城花园荥阳市中原房地产发展有限公司索河路与京城路交叉口 602002 602990 领跑荥阳、启动中心财富整个项目占地200多亩。一、二、三期已经售完，四期进入尾盘。二房、三房、四房平均价为2000元/ m2左右。 115㎡~179.75 m2 三室二厅二卫为主（110 m2~130 m2）临街房08年6月份交房，社区内的8月份交房一次性付款、银行住房贷款、住房公积金贷款一次性付款优惠1%，银行、公积金无优惠小区规模大、绿化多、双气、品牌较好、位置是城市发展的方向 fdc.21ask.com 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开

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十五销售情况一、二、三期已售完，四期销售率已达85% 热销户型还是以三室二厅为主（110 m2~130m2）滞销户型为七楼复式，（剩几套）因七层层高太低(最低处只有50公分，无法利用)。六层房顶梁太多，（影响层高，不好装修）施工当中可做上翻梁设计，140㎡以上的大面积房间。 2007年6月30日十六热销户型、滞销户型十七调查时间项目分析：

1、地处荥阳东区与市区交汇处，交通便利。东区为荥阳近年来的发展重点，该地段地理位置优越，发

展前景一片大好，受到广大消费者的喜爱。

2、项目占地200余亩，规划总建筑面积20万平方米左右，小区内有幼儿园、会所、超市、地下停车场、临街商业及京城大街步行商业街，配套相对完善，绿化面积较多，受到了消费者的喜好。 3、项目正对着荥阳一高，荥阳一高的教育资源将会为以后业主子女受教育创造较大的便利性，此也是受到消费者追捧的原因之一。

4、项目经过了近7年的开发，已被市民所广为熟知，知名度较高，所以该项目的销售均取得了较好的

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业绩。

5、由于附近鸿祥花园、基正.盛世名苑项目的开发建设，都在市场中竖立了精品住宅的形象，对京城花园的销售也造成了一定的冲击。同时，京城花园由于其一、二、三期交工项目中工程中存在的漏水、裂缝以及物业服务、规划变更等因素，对该项目造成了一定的负面影响。

二.鸿祥花园

一二三四五六七八项目名称开发商名称项目位置销售电话楼盘广告主体语项目规模总户数调查房价位总占地60余亩 500余户，一期300余户，二期200余户一层1760元/平方米，二层1680元/平方米，鸿祥花园鸿祥房地产开发公司郑上路与京城路交汇处向西100米路北已卖完 fdc.21ask.com 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开

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三层1760元/平方米，四层1670元/平方米，五楼1490元/平方米，六层1440元/平方米，（买六送七），小高层均价为2220元，临街商铺3600元/平方米。（当时价格）九十户型面积主力户型三室121㎡、115㎡、135㎡、138㎡；四室、160㎡三室二厅二卫120㎡-130㎡现房一次性，按揭一次性2%，按揭无（当时）鸿祥房地产开发公司为荥阳的老牌房地产开发企业；已卖完十一交工日期十二付款方式十三付款优惠十四项目卖点十五销售情况热销户型、滞销十六相对小高层项目去化速度较慢户型 fdc.21ask.com 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开

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十七调查时间项目分析：

2007年6月30日 1、鸿祥花园位于郑上路上，交通便利，过往车辆及人流较多，所以其一期多层部分的销售较为理想。 2、鸿祥房地产开发公司为荥阳的老牌房地产开发企业，该公司在荥阳市的开发业绩及信誉较好，所以其开发的项目被社会所广泛认可，销售也就取得了较好的业绩。

3、该项目中规划建设了一幢小高层项目，由于其为第一个开发小高层项目的小区，虽然小高层项目有电梯的优势，上下方便，但其高额的物业管理费，另加上荥阳停电较为频繁，让人们对小高层项目望而却步，同时由于其小高层周边环境与多层无异，只是楼高而已，所以其一期的小高层项目销售并不十分理想。

4、该项目二期进行重新包装这在一定程度上，抹杀了该项目在一期时候已建立的知名度及美誉度，另外该项目二期将售楼部设立在繁荣路上也是其失误之一，繁荣路为一条偏僻小道过往人流和车辆均较少，这对荥阳这种宣传途径较少的城市来说，一期与二期售楼部的分开，是资源的极大浪费。也是造成其二期价格和一期相比并无太大提升，与周边楼盘价格有较大差距的直接原因。

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三. 基正盛世名苑

一二三四五六七八九十十一十二十三项目名称开发商名称项目位置销售电话楼盘广告主体语项目规模调查房型调查房价位户型面积主力户型交工日期付款方式付款优惠均价1980元/㎡ 92㎡、121㎡、115㎡、135㎡、138㎡、160㎡三期以中小户型为主90㎡～137㎡左右一期、二期已经交工，三期07年年底一次性付款、银行住房贷款、住房公积金贷款一次性付款优惠2%，银行、公积金优惠1% 基正·盛世名苑郑州基正房地产开发有限公司广武路与演武路交叉口北200米路东 605315 63256111 入住荥阳首选的精品社区一期、二期已经交工，三期07年年底交工。三室一厅一卫116㎡ fdc.21ask.com 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开

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品牌好、规模大，复式七层最低处2.5米（是荥阳最高的七层）绿十四项目卖点化面积大，户型设计合理实用，落地窗、落地阳台、地热空调（部分）可视对讲、小区监控，物业管理完善十五十六十七项目分析：

1、项目紧邻荥阳市的景观绿化路广武路，道路绿化较好，使人出门即有心旷神怡的感觉。同时小区内注意园林绿化，景观设计也做的比较细致到位，门口的主体景观及小区内的绿化都旨在为业主打造一个温馨舒适的居住之所，这是小区的魅力所在。

2、小区的整体规划设计较为合理，户型设计也较能满足消费者需要，户型面积多集中在120平方左右，符合了广大消费者的需求。

3、小区属于老城交界处，但周边2002、2003年开发的几个楼盘为周边烘托了人气，使周边的配套已趋

销售情况热销户型、滞销户型调查时间一期、二期已经售完，三期正对外销售滞销户型二期剩部分140㎡～150㎡以上的大户型 2007年6月30日 fdc.21ask.com 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开

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于完善。

4、项目在销售过程中，运用了车体广告及电视广告，为项目的形象宣传提供了较好的帮助，同时理公司的进驻也为该项目的销售注入了新的活力，所以该项目开始销售以来一直都比较理想。

四.紫荆名苑

一二三四五六项目名称开发商名称项目位置销售电话楼盘广告主体语项目规模紫荆名苑河南天正置业有限公司成皋北路与演武路交叉口 669333 661333 尊贵·至尚生活 60亩11栋 fdc.21ask.com 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开

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七八九十调查房型调查房价位户型面积主力户型 6#楼小三室91.52㎡均价1760元/㎡，楼层差价约30元/㎡一室、两室、三室（91.52㎡、107.41㎡116㎡、122㎡、127㎡）、四室（146㎡～149㎡）三室为主现房一次性付款、银行住房贷款、住房公积金贷款一次性付款优惠3%，银行贷款优惠1% 小区规模大，是老城区一个住宅典范，门口10亩的市政公园、蔬菜批发市场、可视对讲、小区监控系统销售率已达85% 十一交工日期十二付款方式十三付款优惠十四项目卖点十五销售情况十六热销户型、滞销户型热销户小三室（91㎡～116㎡），滞销户型为四室两厅十七调查时间项目分析：

2007年6月30日 fdc.21ask.com 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开

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1、项目位于荥阳市老城区，周边配套相对较为完善，荥阳一小、荥阳一中、二中及幼儿园等中小学较

多，教育环境良好。医院、银行、商场等配套齐全，所以该项目在推出后受到周边群众的喜爱。 2、项目中心广场约10余亩，较大的中心广场极大地吸引了消费者的眼球。该项目在开盘后，中心广场周边的户型由于景观原因对消费者的吸引力较强，所以该项目在开盘后，中心广场附近的户型就很快被抢购一空。

3、项目开盘以来一直采用的是低价策略，其价格与周边楼盘相差200元之多，极大的价格差别对消费者来说就是一种诱因。当然这种低价是与其成本及项目素质有关的。

4、该项目在规划设计及楼体外立面上均较为单调，没有什么变化，户型设计也存在着较多不足，但由于本地人喜欢大型阳台，所以其长型阳台也受到了部分客户的追捧。

5、该项目在推广中不注重销控，好位置、好户型大部分被先来的客户及资源客户（即内部人员及员工的亲朋好友）所购买，剩余的都是些位置相对较差的户型，这样就很难使公司取得最大的利润，好户型、好位置很难卖上好的价格，而且会造成后期差位置、差户型售价要远高于前期出售的好位置、好户型价格的尴尬局面。

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总体来说本项目在销售上，手段单一，没有销售技巧可言，没有充分利用项目自身的资源，使公司蒙受了不少的经济损失。五.锦绣佳园

一二三四五六七八九十十一十二项目名称开发商名称项目位置销售电话楼盘广告主体语项目规模主力户型均价户型面积交工日期付款方式付款优惠锦绣佳园河南金牛置业有限公司康泰路与文化路交汇处 665222 628222 天赋上品锦绣人生总占地116亩三室两厅两卫（111.05㎡-126.72㎡）（三期） 1900元/㎡ 111.05㎡三室二厅一卫，123.04㎡三室二厅二卫，126.72㎡三室二厅二卫，147.01㎡四室二厅二卫 08年5月份一次性，银行按揭一次性2%，银行按揭无优惠 fdc.21ask.com 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开

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十三项目卖点优越的区位优势，较大的规模档次，前卫的规划设计，迎合市场的产品户型，专业公司的营销推广十四销售情况热销户型滞销户型调查时间 6月30号开盘3天内销售60% 十五刚刚开盘，销售势头正旺，无明显趋势十六

项目分析：

2007年6月30日 1、锦绣佳园位置较好，离市中心区不到2分钟的车程，出则繁华，入则静谧，地处商贸区，生活便利，

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房价相对来说也不高，子女教育环境不错。

2、户型设计实用、舒适，同时，风情社区景观设计，真正为购房者提供了良好的居住生活环境。 3、东距郑州西环仅15分钟车程；南临郑上路一公里， 12万平方米，为荥阳地区特色大盘。 4、40%生态绿化，以单环为主的交通布局，楼宇单元对讲系统，单元门禁，小区广场、绿地、休闲场所背景音乐，车辆出入智能管理，在入口等位置设有监控系统等一系列的配套设施，完善的细节处理都加大了客户的认可度。

5、整个项目的开发及推广节奏都紧张有序，销售势头张弛得当，销售节奏把控有度。

6、从锦绣佳园的推盘节奏上看115亩的地块，共分四期开发，每期都是积累2-3个月客户，推出一部分房源，每期节奏连贯紧凑，每期都是小幅走频率快的开盘思路，销售周期短，销售氛围紧张，销售势头强劲

7、从锦绣佳园每期产品看，一期主要以大三房投入市场，二期主要以二房和三房为主，目前三期摈弃二期两房设计，产品主要以经济、适用、紧凑三房为主（110㎡-130㎡），从锦绣佳园的产品节奏上我们似乎看出市场的产品需求，经济、适用、紧凑的简约三房是以后发展的必然趋势。

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8、锦绣佳园在产品方面不但迎合市场主流还适当创新，为了增加整个房间的采光、通风效果各个卧室适当加入飘窗设计，为了增加客厅的亮度及豪华派头在客厅一侧增加观光阳台，另外厨房还增加生活阳台等等一切人性化的元素。六.银海花园

一二三四五六七项目名称开发商名称项目位置销售电话楼盘广告主体语项目规模调查房型三室两厅两卫143.19㎡一层1608元/㎡（带花园）；二层1563元/㎡；三层1558元/八调查房价位㎡；四层1480元/㎡；五层1290元/㎡；六层830元/㎡（六层、七层都算面积）一房一价（已经售完）银海花园郑州银海房地产开发有限公司郑上路与塔山路交汇处东北角 656666 用心创造幸福生活 4栋楼 fdc.21ask.com 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开

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九十十一十二十三十四十五户型面积主力户型交工日期付款方式付款优惠项目卖点销售情况两室98㎡；三室112㎡、128㎡、135㎡、143㎡三室为主三栋已经交房，一栋07年年底一次性付款、银行住房贷款、住房公积金贷款一次性付款优惠2%，银行、公积金优惠1% 交通方便，复式六层、七层都算面积830元/㎡，双气、地下停车场、可视对讲、小区监控系统住宅销售完毕中小户型虽有市场，但还是以三室为主，140㎡以上市场需求相对较少 2007年6月30日十六热销户型、滞销户型十七项目分析：

调查时间该项目位于郑上路与塔山路交汇处，郑上路较多的过往车辆及人流量为其带来了较大的客户资源，再加上其郑上路户外广告牌的设立，极大的吸引了过往人群的眼球，同时金世咨询公司的进驻，较为成功的操盘手法，为项目注入了新的活力，虽然项目的规划设计很不合理，户型设计也较一般，容积率较高，

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但还是取得了较好的销售业绩。七.西龙花园

一二三四五六七八九十项目名称开发商名称项目位置销售电话楼盘广告主体语项目规模调查房型调查房价位户型面积主力户型西龙花园城中村改造项目郑上路荥密路东北角 60257777 60256655 绿茵秀水，温馨家园占地200多亩，分期开发二室、小三室、大三室 1-3层1900元/㎡左右，6层1300元/㎡左右两室73.48㎡-110㎡，小三室100㎡-109㎡，大三室108.6㎡-129㎡三室为主 fdc.21ask.com 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开

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十一十二十三十四十五十六十七

项目分析：

交工日期付款方式付款优惠项目卖点销售情况热销户型、滞销户型调查时间分期交工，五年内改造完毕一次性付款、开发商自行提供银行住房贷款一次性付款优惠5%，分期付款小区规模大，交通方便，规划设计合理（形象工程）刚开始销售，情况一般（因销售人员能力）热销小三室（96㎡～118㎡），滞销户型为四室两厅 2007年6月30日该项目位于荥阳市最西端，位置相对较偏，与城市规划发展方向背道而驰，所以此项目的认可度不是很高。但由于其低廉的价格及周边钢材市场及拆迁户的回迁等还是具有相当的客户需求的。同时，由于该项目规模较大，为经济适用房项目土地价格较低，项目在规划设计上设计了较多的景观园林，效果图上显示有多层、小高层、花园洋房、酒店等，规划较有新意，对当地陈旧的居住观是一种挑战，也会

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吸引一部分前卫的消费者前来购买。另一方面由于该项目拆迁量较大，后期工程中不可预见因素大多，必将对项目以后的开发建设及销售造成一定的压力。另外由于户型面积比例上没能按照国六条最新规定执行，按揭贷款方面没能协调好，付款方式只能采用一次性付款和分期付款，这也必将对该项目的快速销售造成冲击。

其它的一些项目由于规模太小，没有可比性，基本也没有什么可借鉴的地方，这里也就不再一一详述。

【结论】：

从发展历程看荥阳楼市：

荥阳市房地产业经过近几年的迅猛发展取得了较大的进步，房价从2003年的800元/平方米，到如今的1800多元/平方米。项目的规模也由原来的单体楼发展到现在的规模开发，最大规模也达到了380亩的超大型楼盘。不过从目前来看，荥阳的房地产业发展相对较慢，成熟度也较低，人们的消费观念和

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消费能力都还相对较低，对新事物的接受能力较差。从房产营销看荥阳楼市：

理机构进驻荥阳房地产业也为荥阳地产的快速发展注入了新的活力。郑州及外地的开发商的进入，一方面提高了荥阳房地产业的发展速度，另一方面也加大了本地房地产业的竞争力度。从发展趋势看荥阳楼市：

由于荥阳与郑州的距离只有15公里左右，郑州地产的快速发展及郑州向西发展的力度都将极大地带动荥阳经济的发展，也将会为荥阳地产业的发展带来新的活力，为荥阳房地产业的发展提供指导和带动依据。可以预见，荥阳房地产业在近几年一定会随着郑州的发展而取得迅速的发展。从广告媒介看荥阳楼市：

目前荥阳市房地产业的广告发布形态主要以户外广告为主，电视广告及车体广告为辅，派单、电台、报纸等基本没有。现在在售楼盘中鸿祥、京城、银海都是采用的户外为主，电视广告为辅，而基正则是车体广告与电视广告相结合，紫荆基本没做什么广告。其它项目的广告也较少。

【媒体对我们的启示】：荥阳各个楼盘广告特色对我们来说也是一种借鉴，根据荥阳本地的基本情况，

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我们项目在推广时，就以户外广告为主，开盘前期要辅有电视、车体广告，而在后面的销售过程当中要穿插进行派单及公关活动。

五、荥阳消费者调查

此次调查的对象主要是路边街铺的老板、打工者及路边、商场及广场附近的游人。主要从客户的职业、收入、居住情况、购房需求等方面进行了调查。 1、家庭组成情况

300

2502001501005003.4口之家三世同堂其它系列1fdc.21ask.com 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开

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【结论】从该图可以看出，目前荥阳居民大多以一家三口或一家四口居住为主，三世同堂较少，而其它如未婚独住等情况较为少见。 2、从事职业

5%34%36%公务员私营业主工人其它25%

【结论】此次由于调查对象的偏差，从图中看出，本次主要的调查对象为私营业主，即开商铺的小老板及打工者为主。 3、收入情况

收入情况是了解市民消费能力的基本依据，所以此处对收入情况进行了个人月收入及家庭月收入进

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行了调查。

10%1%800以下800-12001200-30003000以上39%50%

个人月收入情况

15%1%37%1200以下1200-25002500-50005000以上47%

家庭月收入情况

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【结论】：从上图可以看出，目前荥阳市民的收入水平相对较低，个人月收入在1200元以下的占了85%

以上，而1200以上的只占到10%左右，3000以上的就更少了，说明普通人群的收入水平相对较低，消费能力也就相对较低。

而家庭收入情况也是如此，家庭月收放在2500元以下的也占到了84%左右。 4、现居住情况

下面从客户的居住位置、居住户型、面积、楼层等情况了解消费者的居住情况。

系列1其它京城路以西广武路以西万山路以西020406080100120

居住位置图

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系列1其它四房三房二房050100150200250

现居住户型图

系列1130以上80-13080以下050100150200

现居住面积图

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系列1六层以上五层四层三层以下020406080100120140

现居住楼层图

【结论】从以上几个图形可以看出，我们调查的对象包含了整个荥阳的居住人群，包括部分荥阳市乡

镇里的人群。

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荥阳人居形态二房二厅四房二厅三房两厅喜好三房两厅的户型及独家小院的居住环境，四房和二房的喜好度相对较小。而居住面积大

都集中在80-130平方以内，而对于80以下及130以上的户型喜欢度也较小。同时对居住楼层的喜好度，以三层以下为主，越向上喜欢的人群则越少。

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5、购房意向

对购房意向则主要从是否有购房需求、购房时间及购房位置进行了调查了解。从而达到消费者对住房需求及本项目附近的需求情况进行初步掌握。

43%57%有暂时没有

购房意向图

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9%21%一年内两年内两年以后70%

预购房时间图

9%7%26%郑州荥阳市区荥阳东区其它58%

预购房位置图

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【结论】从上面几个图形可以看出，被调查者中有43%左右的客户有购房意向，但在两年内购房的只有30%左右，而他们购房选择的区域则多集中在荥阳东区，其次为荥阳市区。这说明，有一定的市场购买能力，同时人们也都看好荥阳东区的发展趋势，如要购房他们大部分都会先选荥阳东区，这对我们项目来说是一大利好。 6、购房需求情况

对购房需求则主要从需求住房类型、户型、面积来进行调查，以便了解他们的真实需求，对项目的规划设计提出更为合理的建议。

10%9%4%48%多层小高层高层别墅其它29%

需求住房类别图

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【小结】从上图形来看，人们对住房的需求还主要是集中在多层住宅上，但对小高层的需求也有相当的比例已达到了29%左右，同时也有部分人喜欢别墅和高层住宅。这说明，小高层项目也有一定的市场，只要抓住目标客户进行针对性推广小高层项目也是有较大潜力的。

12%3%6%35%44%二房二厅三房两厅一卫三房两厅二卫四房两厅二卫其它

需求住房户型图

【小结】人们对户型的需求还是以三房为主，三房两厅一卫和三房两厅二卫的比重基本持平，而对于四

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房的需求次之，二房的需求相对较少。这与前面当地居民现在居住习惯基本符合，还有部分人选择了其他，这说明他们对这几种户型均不太满意，需要有创新的户型来满足他们的需求。

11%4%90以下90-120120-150150以上34%51%

需求住房面积图

【小结】从住房面积上来说，客户对90-120平方左右的喜爱度最高，其次是120-150平方，再次是150平方以上的大户型而对90平方以下的小户型需求最少。

【总结】这就为我们在规划设计本项目时提供了依据。一方面项目在设计上可以考虑小高层项目的出现，

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另一方面可以考虑在户型上进行创新，不要局限于现在的三房、四房，第三户型的面积要集中在90-150平方之内，150㎡以上和90㎡以下的户型可以适量加入。 7、购房考虑因素

针对购房考虑因素则主要从购房用途及影响房屋销售的几个方面进行调查。从而了解当地人购房的目的及各影响因素对其购房的影响度，从而在项目的推广过程中能避重就轻，取得好的成绩。

系列1250200150100500自住为子女买为父母买投资其它

购房目的图

【小结】从上图可以看出，荥阳人购房目的主要是为了自住，而进行投资的客户相对较少。

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系列1250200150100500位置价格交通户型升值潜力其它

购房影响因素图

【小结】购房时考虑的因素则主要有位置、价格、交通三项，升值空间和户型情况也有考虑，但考虑的相对较少。

【总结】考虑到荥阳东区规划布局，郑州购房人群消费心理的变化及郑州大批的投资客对于房产的钟爱度，本项目对于吸引一部分郑州置业者及投资人士有一定的优势。

【本次市调带给我们的启示】：

总体来说，荥阳市民目前的居住喜好以三房两厅的户型为主，不喜欢居住相对较高的楼层。同时他们对

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小高层的认识也达到了一定的程度，但由于物业管理费及停电因素是制约他们接受小高层的主要瓶颈。荥阳市民目前的个人收入水平相对较低，大多集中在800元/月，而家庭可支配收入也就大多集中在2500元/月以下，人们的消费水平相对较低，太高端的住宅项目将会很难在荥阳受到追捧。另外如何在房价暴涨的情况下适时引入小户型产品，如何引导市场消费者向小户型产品过渡将是我们任重而道远的任务。

1. 荥阳本地人喜欢普通平层者较多，有少部分年轻人向往带电梯的楼房。 2. 荥阳现在带电梯的楼房很少，感觉比较新鲜，但是担心价格、物业费用高。

3. 因为东区现在人气很少，商业气氛不浓厚，其中29%的荥阳人对建商业根本不认同。 4. 传统的商业门面房形式一直影响荥阳商业模式。

5. 大部分人对东区以后的发展都比较看好，只要条件允许，有向东区搬迁的想法。

6. 对环境的要求很高，特别是老年人有一个休闲场所例如花园，平时可以散散步，他们向往这样的场所。

7. 因为现在荥阳房价涨得特别厉害，很多本地人想买房但是力不从心。

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六、项目分析优点：

1. 新行政中心，城市发展方向。 2. 起点高，规划高，档次高。 3. 发展潜力较大，升值空间大。 4. 空气好、环境好。

5. 社区规模大，开发商实力强。 6. 市政配套设施正在逐步完善。 7. 社区档次高，全新的生活方式。

缺点：

1. 公交线路少，出行不方便。 2. 目前不成熟，生活时间成本高

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3. 配套不够完善，生活不便利。 4. 缺乏人气，略显冷清。

机会：

1. 荥东属于大力发展与强劲扶持区域 2. 位于新行政地带，市政可以有效带动项目 3. 郑州市领导有意将荥阳划作郑州的一个新区 4. 作为荥东最大的一个项目能起到带头和示范作用

威胁：

1. 项目的规模大，在整个项目的操作、规划设计方面相对繁琐 2. 预做成高档项目对于荥阳市场是一个极大的考验 3. 锦绣家园、京城花园等楼盘会形成很强的竞争态势 4. 高层住宅市场接受度受到一定质疑 5.

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