房地产开发企业会计核算初探

ｕｍ】　开发企业会计核算初探　会计核算的薄　斗目设置级次不　、收入等科目设　统一标准模式。　当地产开发企业　了归集币口分酉己各　成本和期间费用，　常应设置开发成　ｊ、待摊费用、预　。开发成本账户　级账户，再按成本　明细账，达三级六　．账办法规定，所有　账，年前建新账。　建设周期长，成本　目的建设周期为　月刊）　准，在项目竣工验收前均为在建工　程，有时要跨几个会计年度，按通常　会计记账方法要求在年终要结旧账　建新账，这样，一个开发项目就要分　别记在几本账上，既不利于投资分　析，又加大了工作量；再次，作为房　地产开发资金重要来源之一的预收　账款，有着与成本账类似的问题。在　房地产开发企业预收款直接与客户　相关，同工程进度密切相关，同时直　接决定销售收入及税金的核算，比照　通常企业预收账款的核算方法，仅作　为一项负债管理，是远远不够的。　（二）房地产开发企业商品　成本与售价的不配比性。　首先，房地产开发企业的生　产周期较长，开发项目从获得土地　并开发完成到确认收人短则１—２　年，长则４—５年，必然使得企业　投入产出比例呈阶段性不合理ｉ在项　目建设期内大量投人资金，并发生　大量费用计人当期：由于项目尚未完　工，即使开发产品已预售完毕，其　预售款项也无法确认为收人，其结　果是为配比原则的应用造成了困　难。　其次，房地产开发商品的成　口饶倩妮　本载体是整个建设工程，而销售　则是按楼层或户型为单位，这样　就造成单个楼层或户型的售价明显　与其成本不配比。如同一结构的　房屋，低层建筑施工成本低于高　层建筑施工成本，但销售时低层　售价却高于高层售价：又如工字形楼　房虽然同楼层成本一样，由于朝　向不同，其售价相差也很大。　通常房地产开发企业的成本结　转方法是：按当期竣工后的核算　对象的总成本除以总开发建筑面　积，得出每平米建筑面积成本，　然后再乘以销售面积得出本期销售　成本。这样均摊计算的结果没有　考虑房屋楼层、朝向的因素，得　出的经营成果不具有真实性。　（三）风险披露不足。　房地产开发企业在开发过程中　面临多种风险，包括风险、项　目开发风险、土地风险、工程质　量风险等。这种高风险性要求房　地产开发企业相对于其他企业必须　更充分地揭示风险。２００１年中国　发布的《公开发行证券公　司信息披露编报规则第１　１号一一　从事房地产开发业务的公司财务报　维普资讯 http://www.cqvip.com 表附注特别规定》的第三条中要　求企业披露质量保证金的核算方法：　第中规定发行人为商品房承购　人向银行提供抵押贷款担保的，应披　露尚未结清的担保金额，并说明风险　程度。从上述规定可以看出三　点：第一，允许房地产开发　企业提取质量保证金并要求披露其　核算方法：第二，要求房地产　开发企业在财务会计报告的附注中　披露的风险仅限于抵押贷款的担保　风险：第三，目前我国会计制度中并　没有针对房地产开发企业质量保证　金提取的相关规定。从上市公司　披露的实际看，对质量保证金问题基　本上未加披露。　提高房地产开发企业会计核算　质量的对策　（一）会计科目设置应体现　直观、明细之特点。　其实企业应根据开发项目多　少，规模大小及内部管理需要来进行　成本核算，比如在企业内部单位不实　行核算的情况下，可不单设开发　间接费用账。，在成本项目栏内增设　管理费用和利息栏，因管理费用和利　息是间接费用的主要内容，为简化核　算，还可取消开发成本一级账，将房　屋开发、土地开发、配套设施开发　和代建工程开发直接设为一级账．再　按项目分设明细。在实务中，可按核　算对象设立成本卡片，连续记载项目　从立项至验收的全部成本费用，作为　开发成本明细台账，年末只把本年度　已竣工结转项目建案归档。另按一　级账户设立多栏式汇总明细账．按年　节转。成本卡片分为两部分，台头部　分和账表部分，台头列示施工合同的　主要内容，如开、竣工日期，施工单　位、建筑面积、预计投资及变更情　况等。正文部分为通常的多栏式明　细账，连续记载成本开支情况。采用　成本卡片进行成本核算在我公司施　行以来，取得了良好效果：第一，它　能够反映一个项目的全貌，便于做投　资分析。第二，把项目具体情况作　为台头，便于监督分析。第三，省却　了结账、建账之苦。笔者建议对　预收账款的管理作如下改进：仿　照成本卡片，设置预收房款登记台账　作为明细账，连续记载结转收入前的　预收款情况。台账也分为两部　分：台头和正文。抬头列示购房　协议的主要内容：购房单位，面积，　单价，金额，位置，约定交款情况及调　整补充合同内容，正文部分为通常的　三栏式明细账，连续记载预收房款的　详细内容。另外按大类设置汇总　明细账，按年结转。这样，将购房地　产协议的主要内容列示于台账的前　面，可实时进行监控管理，及时回收　资金．防止拖欠款的发生。同时按　预收款类别设汇总明细账，便于分析　对账。　（二）引入计划销售价格的　概念，使销售收入与成本配比。　笔者建议引人计划销售价格　的概念，解决销售成本结转错　位，与销售收人不配比这一特殊　问题。即当开发的房屋达到可销　售状态时，企业根据成本、市　场、地段、楼层、朝向等因素制　定一个计划销售价格，作为成本　分配标准。　１、实际售价成本率法，是在　季度前两个月按实际售价乘以计划　销售成本等于季末销售成木的方法　调整。具体操作顺序是：分类明　细账按开、竣工时间相同或相近　并办理决算的项目设置账户，　在此分类明细账基础上，再按计　划价格相同的房屋分类设户，价　格不同的分别设置。季度前两个　月可按分类明细账结转成本，即　按分类明细账记载的当月实际销售　额乘以计划销售成本率得出当期成　本结转数，对销售房屋只登记数　量，待季末将未销售房的计划售　价乘以计划销售成本率得出月末留　存成本，用倒挤的方法结出销售　成本。这种方法适用于开发规模　【论坛：ｆｏｒｕ　】　较大的房地产企业，优点是可以　减少下作量，缺点是季度前两个　月受房价影响会产生一定误差，　且不能及时、准确提供较详细的　成本资料。　２、计划售价成本率法，就是　始终按计划售价乘以计划销售成本　率进行结转。只要是开发建设工　程已办理了竣工决算手续，就可　以把商品房成本按楼栋、楼层、　单元予以确定，甚至可以计算出　每平米建筑面积成本。因此可以　按单元设置账户，也可以把每平　米建筑面积成本相同的商品房归类　计人同一账户。销售成本按单元　设置账户的房号直接对号人座结　转。按每平米建筑面积成本归类　设户的，可按销售面积乘以每平　米建筑面积成本得出销售成本。　这种方法的缺点是结转工作量较　大，但遵循了一贯性原则，提供　信息可靠及时，并能将结转成本　工作量分散在日常工作中，适用　般房地产开发企业。　（三）强化风险的披露。　房地产开发企业的行业特性和　具有高风险性的特性，应在会计信息　披露环节得到充分的揭示。具体　而言，一方面应建立质量保证金制　度，为房地产商品的质量提供保证．　但鉴于房地产商品的长期性、高　价值性房地产开发企业的质量保证　金与一般工商企业产品质量保证不　同之处在于其保证金的数额更大、　保证期限更长。因此，应由企业根　据所开发项目的具体情况提取质量　保证金，计入工程成本，以提高应付　风险的能力。另一方面，应在其财　务会计报告中充分揭示其各种风险．　而不应仅限于抵押风险，即在房地产　开发企业报表附注中应增加风险披　露的内容，就企业尚在开发的土地、　工程项目等面临的开发风险、筹　资风险、土地风险等进行说明．提　高风险的透明度。　（作者单位：湖北大学）　２００７／１（总第２５期）４９