谈物业管理做大做强与创建品牌 ＿物业服务公司要做大做强，要创品牌，ＣＥＯ要懂广告推 要懂推广推销，要・瞳时代潮流，要懂 ＿法律，要懂行业动态等等。 他考不上，第二次就得自己出钱夜里或周末去读书，再 考不上就说明他不适合这个职务了”。 一文／沈克明 许多物业服务公司招人的时候就写清楚应聘人的 要求，如果招进有一技之长、暂时没有证书的人，公司 今年是国内庆贺物业管 会出钱送你到学校进修。如你应聘进入在纽约市属的 理改革发展３０年的时期，对 于这个新兴行业来说，目前 处于起步阶段。品牌建设是 业内普遍关注的一个问题， 笔者长期在美国从事相关行 业，对中美两国物业管理发 物业公司后，人事部门会把你送到所属的物业管理 学校进修，而且每年要去培训一周或数天。 美国的物业管理协会很多，和国内类似，几乎每个 州有一个，例如成立于１９７０年的ＮＰＭＡ是佛州的物业 管理协会，成立于１９５２年的ＰＭＡ是缅州的物业管理协 会等等，还有全美或国际性的ＭＯＭＡ、ＩＲＥＭ、ＩＦＭＡ 等，ＩＲＥＭ已有７５年历史，ＩＲＥＭ的ＣＰＭ（ｃｅｒｔｉｆｉｃａｔｅ 展一直较为关注，现结合工作 ＞＞沈克明 实践，谈谈物业服务企业如 ｏｆｐｒｏｐｅｒｔｙ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ）的物业管理证书要求比较 高，报考者除了要有五年物业管理管理经验之外，还要 在它的各地分校进修几十个学分（在美国攻读硕士学 位只要进修３６个学分），收费不低。 美国一些物业服务公司的网页上介绍管理人才 何做大做强创建品牌。 物业服务企业做大做强，最重要的是公司的管理者 水平的高低，可以称之为物业管理的智商问题。物业管理 的智商反映在Ｐ．Ｆ．Ｋ三个方面：专业（ｐｒｏｆｅｓｓｉｏｎａ１）、财务 经验（ｉｆｎａｎｃｅ）、知识面广（ｋｎｏｗｌｅｄｇｅａｂｌｅ）。 时，会用上该人具有ＣＰＭ证书的句子。许多大学和地 产学校都有ＣＰＭ的课程，基本知识是一样的。在哪个 管理团队成员要专业 美国每一个州都有“Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ Ｒｅｑｕｉｒｅｍｅｎｔｓ”，即“物业管理人基本要求”，大多数 州要求至少高中毕业，有地产经纪人证书，而小的物业 公司会请房地产中介公司代管。 学校上课、完成学业、通过考试，就得到哪个学校的 ＣＰＭ证书。这是纽约市为楼字管理而设的培训中 心的课程，共４４个学时，包括物业管理理论、与人交际 技巧、法律与诉讼、市政规定与地方法规、楼宇的开支 基金与财务管理等。 纽约部分大学、职业学校除ｒ物业管理ＣＰＭ证书 课程外，每年举办各类物业管理讲座，例如小区安全 措施、物业大堂服务技巧、物业管理软件、公寓租赁管 美国一些品牌物业服务公司聘请的总经理有很高 的学历，很多是哈佛大学ＭＢＡ高材生，进入物业管理行 业之后，又去进修地产、物业管理、消防等课程，一人身 上有许多证书。除了老总有专业文凭与证书外，他会要 理、责任与保险等等，每次讲课４至６小时，听课收费在 几十元。 求不同岗位不同职务的人要具有不同的证书，整个团队 要有专业知识，不然相互间无法沟通与理解。在美国协 会，有一位老总说：“第一次我出钱送员工去进修，如果 但美国对商业楼、旅馆等楼字的消防总管、保安有 行政上强制性要求，如果商业楼、旅馆里的经理人没有 消防总管的执照（ＦＳＤ），要罚款与 停业整顿。 收集、业主问题、租赁手续、意外 企业花钱请权威性的调查机 构作评估，参加了调查和评 比，有助于公司管理业务的提高， 同时向社会公布管理成效，取得 社会认可。居住在美国公寓里的业 主或房客常会收到调查问卷，要求 处理、对外合同、设备与消耗品采 购、财务报告、业主大会、业委会 做大做强两要素 物业服务企业要做大做强， 还有两个要素：总裁要有财务经验 选举等等。“完整物业管理”公司 的优点是联合办事，例如买工作 服、灯泡、清洁剂等消耗品由一家 （ｆｉｎａｎｃｅ），知识面广（ｋｎｏｗｌｅｄ ｇｅａｂｌｅ）。在美国要把物业管理做大 做强，老总不仅要设计一套公司理 财方案，收租收物业费、工资奖金、 杂项报销等严格制度，他还要去学 习如何做大做强的战略讲座，专家 讲的题目是国家经济状况、资本市 场、房屋交易市场等信息。 钱是关键的因素。国内现有的 较强较大的物业服务企业，一是 有背景，二是有上市地产公司 的背景，三是有外资企业背景。一 个比较成熟的物业服务企业要做 大做强，要以银行为靠山，贷款借 钱，并购其他物业服务企业，成为 自己旗下一员，再把自己的一套完 整的管理体系推广出去。在自由经 济市场中做大做强的惯例是“大鱼 吃小鱼，小鱼吃虾米”，是很残酷 但也很现实的竞争。 我认为，国内目前不要提倡物 业服务企业力争做大做强、创品 牌要建立在做好做实、做完美之 上。物业服务公司要做大做强，要 创品牌，ＣＥＯ要懂广告推广，耍懂 推广推销，要懂时代潮流，要懂政 策法律，要懂行业动态等等。例如， 美国现在流行的Ｔｏｔａｌ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，它是有几个或几十个 物业服务公司组成的“完整物业管 理”企业，在地产行业从事全套物业 管理服务和选择性的全面服务。 现在的每一个物业服务企业 对小区公寓的服务都是全面的， 从维护保养、员工训练、物业费 公司负责，买的多，价格就便宜了， 一家物业服务企业负责一个强项， 能取长补短，节省人力财力。这在 国内应该也是需要的，一位老总 有丰富的知识阅历，熟知一些新概 念，加上广告宣传，也是把物业服 务企业做大做强的资本。光有踏 踏实实的工作经验，不懂市场规 律，不懂策划，不懂宣传推广，没有 人知道你是品牌物业服务企业。 注重调查和行业评比 最后，我还想强调一点，创建 品牌要有业主参与评选。哪家物业 服务企业品牌做得好做得实，要有 业主的评分。业主一定要参与，不 能靠物业服务企业自吹自擂。管理 公司觉得自身做的很好了，就要把 自己放到社会上作调查，在美 国￣ｑｓｕｒｖｅｙｏ各行各业有权威性的 调查机构，他们公布的排行名 次在社会上就比较认可。在华盛顿 的美国住房咨询顾问委员会，每年 委托一家叫金士利调查机构 对美国的物业服务企业进行排行 评比，美国住房咨询顾问委员会公 布的美国５０家最大最强物业服务 企业，主要看这个物业服务企业 管理多少物业，多少单元及财务等 数据。美国住房咨询顾问委员会主 席说：全美５０家最大的物业服务 企业与全美５０家最大楼宇拥有业 主的评出，是向社会公布了一个行 业的新资源与价值。 美国每年有几百家物业服务 把居住在这个公寓小区的感受与 评价写出来。调查机构寄给 业主或房客的调查里附有邮 资已付的回复信封，回寄者不用贴 邮票 调查机构会把调查的 结果公布在有关杂志上，或报告物 业服务企业。 如果举办物业服务企业评比 排行榜，也是一件有意义的大事。 评选应该由一个的调查 机构来完成，在初开始也可委托社 会认可的机构来完成。如评选１００ 家最好物业服务企业，要作调查， 要问业主、房客。他们的回答占８０％ 的评比分数。的调查机构 派出行内专家的实地观察的情况可 作２０％的参考。实地观察专家进入 小区不得与管理公司管理人接触， 要靠自己的观察来判断纪录。 我曾撰文说过，中国物业管理 协会等有进行“中国１００家最强的 物业服务公司”评选的资格。今年 看到中国物业管理协会为庆贺３０ 周年举行了百强评选，这是很好的 现象。各个省市的物业管理协会， 也可请的调查机构来完 成“本市／省１０家／５０家最好的物 业服务公司”。唱歌有比赛，体育 有比赛，电影电视有评选，为什么 物业管理不搞个全国性的权威评 比呢？培养紧张有序的市场秩序， 恰是企业创建品牌的沃土。◇ 作者系美国纽约曼啥顿西乐保护业主权 利协会顾问、资深物业管理自由撰稿人 编辑：王玉洁
